Em maio de 2025, a 2ª seção do STJ tomou uma decisão histórica que impacta diretamente a vida de síndicos, administradoras e proprietários de imóveis em condomínios: o Tribunal decidiu que é possível penhorar um imóvel financiado (com alienação fiduciária) para cobrar dívidas de condomínio.
Essa conclusão veio após o julgamento conjunto de três processos: REsp 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, e muda o entendimento que vigorava até então em boa parte dos tribunais do país.
O que mudou na prática?
Antes dessa decisão, quando o apartamento ou casa estava financiado - isto é, sob alienação fiduciária - a penhora era praticamente impossível. O banco, que detinha a propriedade “resolúvel” do imóvel, era considerado o verdadeiro dono, e o condomínio ficava de mãos atadas.
Agora, o STJ entendeu diferente:
A dívida de condomínio está ligada ao imóvel, e não apenas à pessoa. Ou seja, mesmo que o imóvel esteja financiado, ele pode ser penhorado para garantir o pagamento das cotas condominiais em atraso.
Por que o STJ decidiu assim?
O raciocínio foi simples e de justiça prática.
Se o condomínio não puder cobrar de forma efetiva, os demais condôminos acabam pagando a conta daquele que deixou de contribuir.
Além disso, os ministros destacaram que a dívida condominial é “propter rem”, expressão latina que, traduzida, significa “por causa da coisa”. Em outras palavras, a dívida acompanha o imóvel, não a pessoa que o possui.
O voto vencedor ressaltou que, mesmo com a alienação fiduciária, o imóvel continua integrando o patrimônio do devedor e gera obrigações, como o pagamento das cotas condominiais. Portanto, se houver inadimplência, o condomínio pode buscar o pagamento inclusive por meio da penhora do bem.
O que isso significa para os condomínios?
Na prática, a decisão traz mais segurança jurídica e poder de cobrança aos condomínios.
Agora, síndicos e administradoras não precisam mais aceitar a desculpa de que “o imóvel está financiado, então não dá pra penhorar”.
Com a decisão do STJ:
- O condomínio pode incluir o imóvel financiado na execução da dívida;
- O banco deve ser notificado e poderá se manifestar, mas não impede a penhora;
- O pagamento da dívida pode ser feito com parte do valor obtido na venda do imóvel, se for o caso.
E para quem está devendo?
O proprietário (ou fiduciante) que deixa de pagar o condomínio precisa agir rapidamente, pois a execução condominial pode atingir o próprio imóvel.
Mesmo que o bem ainda esteja sendo pago ao banco, a dívida com o condomínio não desaparece.
A orientação é sempre buscar negociar o débito o quanto antes, evitando juros, custas judiciais e, agora, o risco real de penhora.
E o que os bancos devem fazer?
As instituições financeiras passam a ter um papel mais ativo na gestão de riscos.
Ao conceder financiamentos, será necessário verificar se há dívidas condominiais pendentes e, possivelmente, incluir cláusulas de responsabilidade em caso de inadimplência.
O mercado deve se adaptar, mas a tendência é positiva: estimula o adimplemento e protege os demais condôminos.
Conclusão:
A decisão da 2ª seção do STJ traz um recado claro: quem vive em condomínio precisa cumprir suas obrigações, independentemente de o imóvel estar quitado ou não.
Para síndicos e administradoras, o julgamento representa um avanço na cobrança e na saúde financeira dos condomínios.
Já para os proprietários, reforça a importância de manter o pagamento em dia - sob pena de perder o próprio imóvel.
Em uma frase:
O STJ confirmou: imóvel financiado também pode responder por dívida de condomínio. Justiça feita - e um novo capítulo para a vida condominial no Brasil.