A 4ª turma do STJ começou a julgar se taxa de fruição deve ou não ser retida por empresa de loteamento após o comprador rescindir contrato de compra e venda de lote.
O que é taxa de fruição?
Trata-se de cobrança aplicada em contratos de compra e venda de imóveis para compensar o vendedor (promitente vendedor) pela ocupação ou uso do imóvel pelo comprador (promissário comprador) enquanto este estava em posse do bem, mesmo que o contrato venha a ser rescindido.
Essa taxa busca cobrir eventuais prejuízos decorrentes da impossibilidade de o vendedor usufruir ou destinar o imóvel para outras finalidades durante o período em que esteve ocupado pelo comprador.
Na hipótese de lotes não edificados, mesmo que não haja construção no terreno, a taxa de fruição pode ser aplicada com base no valor do imóvel, conforme estabelecido no contrato e dentro dos limites legais.
No caso, um comprador buscava revisão de cláusulas contratuais após ter desistido da compra e venda firmada com empresa de loteamento. Ele alegou incapacidade de arcar com as prestações do contrato, que foi firmado em 2021, para adquirir lote na cidade de Paranapanema/SP.
Em 1ª instância, o juízo havia declarado rescindido o contrato e autorizou a empresa a reter os valores pagos. O comprador, então, apelou ao TJ/SP, argumentando que a retenção integral dos valores seria abusiva e violaria o art. 53 do CPC, que veda o enriquecimento sem causa. Ele pleiteava a limitação da retenção a 20% dos valores pagos e exclusão dos encargos, como taxa de fruição, alegando que o terreno não possuía edificação.
No TJ/SP, a 6ª câmara de Direito Privado destacou que o contrato foi firmado já sob a vigência da lei 13.786/18 (lei do distrato), que prevê as penalidades em caso de rescisão contratual.
Segundo a desembargadora Ana Maria Baldy, "as consequências da desistência foram devidamente informadas e aceitas pelo autor no quadro resumo do contrato, com assinatura prévia e específica, conforme o artigo 26-A da referida lei".
O colegiado entendeu que as cláusulas contratuais estavem em conformidade com os dispositivos legais, autorizando a retenção de valores como indenização por despesas operacionais e taxa de fruição, fixada em 0,5% do valor total do contrato.
Ainda, rejeitou o argumento de abusividade, considerando que o terreno, mesmo sem edificação, gerou prejuízos à vendedora pela impossibilidade de disposição do bem.
Após a decisão, o comprador recorreu ao STJ.
Ao analisar o recurso especial, a relatora, ministra Maria Isabel Gallotti, destacou a distinção entre contratos celebrados antes e após a vigência da lei 13.786/18.
Afirmou que até 28/10/18, quando entrou em vigor a nova legislação, não havia previsão legal para cobrança de taxa de ocupação ou fruição de lote não edificado, e a jurisprudência do STJ afastava a exigência presumida.
Após a promulgação da lei, entretanto, passou a ser possível a cobrança da taxa, desde que respeitados os termos da legislação e havendo disposição expressa no contrato.
No caso, a ministra ressaltou que tendo o tribunal de origem esclarecido que a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos na lei 13.786/18 e que houve informação prévia ao comprador das consequências da desistência do negócio, não haveria como afastar as disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei nem afronta ao CDC.
Assim, como o contrato foi celebrado já sob a vigência da nova lei, a retenção da taxa foi considerada cabível
Pedido de vista do ministro Marco Aurélio Buzzi suspendeu o julgamento.