A reforma tributária promete alterar a tributação das operações envolvendo imóveis no Brasil e tem gerado preocupação e dúvidas entre investidores, construtoras e até mesmo pessoas físicas que atuam no mercado.
De um lado, o governo afirma que a mudança será positiva para o setor; de outro, advogados apontam possíveis aumentos de impostos.
Para esclarecer as mudanças, Migalhas ouviu a tributarista Lina Santin, que detalhou como é o regime atual e quais impactos devem ser sentidos com a nova sistemática.
Como funciona hoje
Lina Santin explica que, atualmente, a tributação do setor imobiliário é fragmentada e varia conforme o tipo de contribuinte.
Pessoas físicas: Pagam Imposto de Renda sobre o aluguel mensal via carnê-leão, e posteriormente importados na Declaração de Ajuste Anual, conforme as alíquotas da tabela progressiva.
No caso de alienação, está sujeita à tributação sobre ganho de capital na venda do imóvel, com alíquotas progressivas de acordo com o valor do ganho: (i) 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões; (ii) 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 e R$ 10 milhões; (iii) 20% sobre a parcela entre R$ 10 e R$ 30 milhões; (iv) 22,5% sobre a parcela que exceder R$ 30 milhões.
A advogada esclarece que existem isenções específicas, como no caso da venda de único imóvel até R$ 440 mil (lei 11.196/05), ou quando o valor obtido é reaplicado em outro imóvel residencial em até 180 dias (lei 11.196/05, art. 39). Há, ainda, redução do ganho de capital para imóveis adquiridos até 1988, mediante aplicação de coeficientes de redução previstos na lei 7.713/88.
Pessoas jurídicas: Neste caso, a receita de alugueis ou venda de imóveis por pessoas jurídicas optantes pelo lucro real é tributada pelo IRPJ alíquota de 15% (+10% adicional) e CSLL com alíquota de 9% sobre o lucro, mais o PIS/Cofins, no regime não cumulativo, com alíquotas de 1,65% (PIS) e 7,6% (Cofins) sobre a receita bruta.
Caso seja optante pelo lucro presumido e não tenha como objeto social atividade imobiliária, a receita de alugueis ou venda de imóveis sofrerá as mesmas incidências do LR, mas com PIS/Cofins no regime cumulativo, com alíquotas de 0,65% (PIS) e 3% (Cofins).
Já as empresas constituídas especificamente para exercício da atividade imobiliária que são optantes pelo lucro presumido, tributam a receita de aluguel e venda de imóveis com:
(i) IRPJ à alíquota de 15% sobre a base de cálculo presumida de 8% sobre o valor da venda/aluguel (alíquota efetiva de 1,2%), mais o adicional de 10% sobre a base de cálculo presumida, quando o caso (alíquota efetiva de + 0,8% sobre o valor da venda/aluguel);
(ii) CSLL com alíquota de 9% sobre a base de cálculo presumida, de 12% sobre o valor da venda/aluguel do imóvel (alíquota efetiva de 1,08%);
(iii) PIS, alíquota de 0,65%; e (iv) COFINS com alíquota de 3%.
Totalizando 6,73% sobre a receita da venda/aluguel do imóvel.
O ISS, por sua vez, incidirá apenas sobre a atividade de intermediação (corretagem e administração de imóveis, podendo variar de 2% a 5% a depender do Município.
O que a reforma traz de novidade
A tributarista pontua que a reforma tributária (LC 214/25) institui o CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro como base para identificar operações imobiliárias e garantir rastreabilidade e arrecadação do IBS e da CBS. "Trata-se de um mecanismo de controle e cruzamento de informações, aumentando a fiscalização e reduzindo margem para planejamentos."
Com a reforma, haverá a substituição do PIS/Cofins e do ISS por dois novos tributos: o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços.
Essas contribuições passarão a incidir de forma uniforme sobre praticamente todas as operações imobiliárias — locação, cessão, arrendamento, alienação, incorporação, parcelamento de solo, construção, administração e intermediação.
As alíquotas serão reduzidas em 70% para operações de locação e 50% para as demais operações (art. 261, caput e parágrafo único).
Pessoas físicas: As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS quando tiverem receita de locação, cessão e arrendamento de bem imóvel (i) superior a R$ 240 mil no ano; e b) tenham por objeto mais de 3 bens imóveis distintos.
No caso de venda de imóveis (alienação ou cessão de direitos), as pessoas físicas terão que pagar IBS e CBS quando no ano-calendário anterior, (i) tenham comercializado mais de 3 imóveis distintos; ou (ii) comercializado um bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação. Caso essas duas condições se realizem, ou a receita de locação seja 20% superior a R$ 240.000, a pessoa física se torna contribuinte no próprio ano calendário.
Pessoas jurídicas: No caso das pessoas jurídicas, a incidência do PIS/Cofins dá lugar à incidência do IBS e CBS, conforme alíquotas aplicáveis.
Outra novidade detalhada pela advogada é o redutor de ajuste, que funciona como uma “memória do custo do imóvel”, fica vinculado a cada imóvel e serve para reduzir a base de cálculo do IBS/CBS quando o imóvel for vendido.
A partir de 1º/1/27, cada imóvel terá um valor de redutor de ajuste, formado por: (i) valor inicial: custo de aquisição ou valor de referência em 31/12/26, ou o valor de aquisição para imóveis comprados depois; e (ii) acréscimos: tributos pagos (ex.: ITBI, laudêmio) e contrapartidas urbanísticas (outorga onerosa, doação de áreas, etc.). Esse valor será corrigido pelo IPCA até a data da venda.
Na alienação, se o comprador também for contribuinte do IBS/CBS o redutor é transferido junto com o imóvel. Se não for contribuinte, o redutor é extinto.
Em operações específicas, como fusão ou unificação de imóveis, os redutores se somam. No caso de divisão ou parcelamento, o redutor é dividido proporcionalmente ao valor de mercado ou à área dos imóveis resultantes. Nas parcerias em loteamento, cada parceiro aplica o redutor proporcionalmente à sua participação.
Por fim, Lina Santin explica que foi criado o redutor social, que é uma espécie de benefício fiscal para moradias da população de baixa renda. Na venda de imóveis há redução de R$ 100 mil por unidade residencial nova e R$ 30 mil por lote residencial. Na locação para uso residencial, há redução de R$ 600 por imóvel/mês da base de cálculo.
Veja a tabela:
Direito Imobiliário
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