Registrar contratos, documentos e atos jurídicos em geral no Cartório de RTD - Registro de Títulos e Documentos é uma das medidas mais eficientes que se pode adotar na rotina negocial dos cidadãos, das empresas e das entidades corporativas.
Esse registro eterniza documentos e pode, se o interessado quiser, tornar-se facilmente acessível por qualquer interessado.
Por exemplo, um empresário que assinou um contrato de milhões de reais pode proteger-se de eventual extravio desse documento mediante um registro no Cartório de Títulos e Documentos. Sem o registro, ele sofrerá grandes prejuízos financeiros se o contrato vier a ser perdido.
E não há a mesma segurança jurídica na mera digitalização do documento. Isso, porque somente a certidão expedida pelo RTD tem, por lei, a mesma força jurídica do documento original, conforme art. 161 da LRP - lei de registros públicos (lei 6.015/1973)1.
Condomínios edilícios também se valem do RTD. Registram as atas das suas assembleias para publicizar o acesso ao seu conteúdo a qualquer interessado.
Há um cuidado a ser adotado no momento de demandar o serviço: é preciso especificar o tipo de registro desejado.
Há três tipos de registros no RTD:
a) Registro obrigatório (art. 127, I a VI2,e no art. 129, “1º” a “11º”, da LRP): é aquele indispensável para a criação de uma situação jurídica com eficácia erga omnes, como nos casos de constituição de direitos reais. É acessível a qualquer interessado e é lançado nos Livros A ou B, conforme se trate de registro integral ou de registro resumido (art. 132, I e II, da LRP).
b) Registro para conservação (arts. 127, parágrafo único, e 127-A, LRP): é aquele realizado apenas para preservação do título ou documento. É sigiloso: só o requerente terá acesso, salvo: (i) ordem judicial ou (ii) requisição fiscal nas estritas hipóteses de recusa injustificada de autorização voluntária ao Fisco. É lançado no Livro F (art. 132, VI, LRP).
c) Registro residual (art. 127, parágrafo único, LRP): é para o registro de qualquer documento ou título fora das hipóteses acima. Serve para conservar e publicidade. É de acesso público: qualquer interessado pode obter certidão. É lançado nos Livros A ou B, conforme se trate de registro integral ou de registro resumido (art. 132, I e II, da LRP).
É preciso tomar cuidado na hora de escolher o tipo de registro.
As atas de assembleias de condomínios edilícios, por exemplo, devem ser objeto do registro residual, pois a finalidade é a publicização a qualquer interessado (inclusive futuros adquirentes de unidades autônomas). Se for realizado um registro facultativo, ninguém terá acesso às atas, salvo o próprio condomínio por meio do seu síndico.
Contratos milionários realizados por empresários, porém, parecem atrair o registro facultativo, pois provavelmente será do seu interesse o sigilo.
Por fim, há atos que obrigatoriamente precisam ser registrados, como os contratos de penhor e as penhoras de créditos ou de bens móveis (art. 127, II, e art. 129, “11º”, LRP). Sem esse registro, o titular do direito não terá eficácia erga omnes: poderá vir a sucumbir em um eventual conflito com terceiro adquirente. Trata-se aí das hipóteses de registro obrigatório.
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1 Art. 161. As certidões do registro de títulos e documentos terão a mesma eficácia e o mesmo valor probante dos documentos originais registrados, físicos ou nato-digitais, ressalvado o incidente de falsidade destes, oportunamente levantado em juízo. (Redação dada pela lei 14.382, de 2022)
2 Entendemos que as hipóteses do art. 127 da LRP também são obrigatórias para a produção de efeitos contra terceiros, apesar do silêncio do caput, pois essa é a razão de ser da previsão legal do cabimento do registro. Os incisos I e II do art. 132 da LRP confirmam isso, ao previrem expressamente a oponibilidade perante terceiros.