STJ: Descrição em edital de leilão deve refletir situação atual do imóvel

A 3ª turma do STJ decidiu que a descrição de um imóvel em edital de leilão extrajudicial deve refletir a realidade do bem no momento da venda, sendo independente daquela constante no contrato de propriedade fiduciária.

Para o colegiado, a atualização das informações é essencial para assegurar transparência no procedimento, atrair lances compatíveis com o valor real do bem e evitar prejuízo desproporcional ao devedor.

Assim, foi reconhecida a nulidade da arrematação por preço vil, correspondente a apenas 23% da avaliação, e determinou a realização de novo leilão com a descrição correta do imóvel.

 

Entenda o caso

O processo teve início quando o devedor ajuizou ação anulatória de leilão extrajudicial contra a Caixa Econômica Federal. Ele buscava impedir a consolidação da propriedade fiduciária e anular os leilões realizados, alegando que o bem fora descrito como "terreno" tanto no contrato quanto no edital, embora já existisse uma construção no local à época da assinatura do contrato.

O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, entendendo que a arrematação, por ter ocorrido em segundo leilão, poderia se dar por valor inferior à avaliação, e que o erro na descrição não teria o condão de invalidar o procedimento.

O TJ/PB manteve a sentença, ao fundamento de que o próprio devedor ofereceu o imóvel como terreno e que a edificação não estava averbada no registro, inviabilizando sua inclusão no edital.

O devedor recorreu ao STJ, sustentando violação aos arts. 886, inciso I, e 891 do CPC, que tratam da descrição e da vedação à venda de bem por preço vil.

 

Descrição deve acompanhar a realidade do imóvel

Ao analisar o recurso, a ministra Nancy Andrighi afirmou que o contrato de mútuo, o registro da propriedade fiduciária e o edital de leilão são atos autônomos e devem conter, cada um, a descrição atualizada do imóvel conforme a realidade existente no momento de sua formalização.

Segundo a relatora, o objetivo do edital é garantir transparência e efetividade à execução, permitindo que os potenciais arrematantes conheçam corretamente o bem e ofereçam o maior lance possível.

"Caso ocorra uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor.

Pois, de outro modo, proceder com leilão constando uma descrição incorreta do bem ou uma avaliação desatualizada, poderá implicar no desinteresse dos possíveis arrematantes ou no enriquecimento sem causa do arrematante e em excessiva onerosidade para o devedor."

Nancy Andrighi destacou ainda que, embora a lei autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não pode ser feita por preço vil, inferior a 50% da avaliação, sob pena de causar prejuízo desproporcional ao devedor.

No caso concreto, o imóvel foi vendido por apenas 23% do valor avaliado devido à descrição incorreta no edital, o que, para a relatora, configurou nulidade da arrematação.

Com base nesse entendimento, a 3ª turma do STJ deu parcial provimento ao recurso para anular o leilão e determinar a realização de nova venda, com descrição correta do imóvel. A decisão foi unânime.

• Processo: REsp 2.167.979

Leia o acórdão.