Marco aeroportuário cria oportunidades imobiliárias, diz advogada

O turismo brasileiro pode ganhar um novo impulso a partir da exploração comercial de áreas aeroportuárias. Recentes mudanças no marco regulatório do setor criaram condições favoráveis para a instalação de hotéis, centros de convenções, shoppings e empreendimentos logísticos nos complexos aeroportuários, transformando-os em novos polos de negócios e desenvolvimento regional.

Com a edição da portaria 548/25, do MPOR - Ministério de Portos e Aeroportos, o governo consolidou avanços que ampliam o prazo de exploração comercial nas áreas dos aeroportos para até 75 anos, garantindo maior previsibilidade e segurança jurídica aos investidores.

A medida revogou a antiga portaria 93/20, do então Ministério da Infraestrutura, e manteve a possibilidade de exploração comercial por período superior ao da concessão aeroportuária.

"Essas mudanças representam um divisor de águas para o turismo e o mercado imobiliário ligados à aviação civil. A previsibilidade contratual é essencial para atrair capital privado e consolidar projetos de longo prazo, como hotéis e complexos de entretenimento nos entornos aeroportuários", explica Ludmila Braga, sócia da prática de Direito Imobiliário do Tauil & Chequer Advogados associado a Mayer Brown.

A portaria integra o programa "Investe + Aeroportos", lançado pelo MPOR em setembro de 2025, que busca incentivar a modernização da gestão de áreas aeroportuárias e fomentar empreendimentos voltados ao turismo, logística e convenções. 

"A meta é criar novos hubs econômicos e turísticos em torno dos aeroportos, fortalecendo o desenvolvimento regional e diversificando as receitas das concessionárias por meio das chamadas receitas não tarifárias", complementa Ludmila Braga. 

Essas receitas incluem desde serviços de alimentação e varejo até hotelaria, estacionamento, abastecimento de aeronaves e terminais de carga.

"A exploração comercial de áreas aeroportuárias é parte essencial da sustentabilidade econômico-financeira das concessões. O novo marco traz segurança para que o setor privado participe com investimentos estruturantes de longo prazo", completa a advogada.

Outro ponto de destaque é a alteração trazida pela lei 14.620/23, que incluiu no Código Civil os chamados "direitos oriundos da imissão provisória na posse" entre os direitos reais.

Essa atualização eliminou uma das principais inseguranças jurídicas do setor — a natureza precária da posse dos imóveis dentro dos aeroportos — e viabiliza operações de crédito e project finance para a construção de empreendimentos.

Com isso, investidores passam a poder hipotecar ou utilizar esses direitos como garantia, abrindo caminho para a entrada de fundos de investimento imobiliário e de infraestrutura.

"É um avanço comparável ao que já ocorre em grandes aeroportos internacionais, como Gatwick e Heathrow, no Reino Unido, onde o setor privado contribuiu diretamente para modernizar estruturas e melhorar a experiência do passageiro", finaliza.