O impacto da reforma tributária na locação e venda de imóveis - Reflexões e planejamento da pessoa física

A reforma tributária, encabeçada pela EC 132/23, tem como objetivo principal a criação de um novo sistema tributário sobre o consumo, mas trata também de impostos sobre o patrimônio, como IPTU - Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, IPVA - Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores, ITCMD - Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação e o ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (Inter Vivos - entre pessoas vivas).

A EC 132/23 tem como companheiros para a regulamentação da reforma (embora ainda sejam necessárias complementações legislativas) os PLP 68 e 108/24. Com foco nos tributos em espécie, uma vez que ambos os PLPs também dispõem sobre outros temas, o PLP 68/24 já foi aprovado e se transformou na LC 214/25, que institui o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, a CBS - Contribuição Social sobre Bens e Serviços e o IS - Imposto Seletivo, já o PLP 108/24 ainda está em tramitação e trata do ITCMD e ITBI.

Dentre as operações que sofrerão impactos com a reforma tributária, estão a locação e a venda de imóveis, o que traz uma necessária reflexão e planejamento pelas pessoas físicas envolvidas neste cenário econômico.

Isso porque, no cenário anterior à reforma, a locação de imóveis por pessoa física sempre sofreu a incidência de imposto de renda de até 27,5%, com base na tabela progressiva, a depender da alíquota efetiva. Já a venda de imóveis por pessoa física sempre foi base de incidência de alíquotas de 15% a 22,5% a título de ganho de capital.

Ocorre que, com a reforma tributária e disposições já estabelecidas na LC 214/25, a pessoa física que locar mais de 3 imóveis distintos e que a receita total destas operações exceda R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior (ou seja, R$ 20.000,00 ao mês por exemplo), além de pagar imposto de renda, também será considerada contribuinte do IBS e da CBS.

Caso as receitas com locação excedam o montante anual de R$ 288.000,00, não importando a quantidade de imóveis, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS já no próprio ano-calendário. 

Na venda, além do ganho de capital, devem ser recolhidos o IBS e a CBS no caso de alienação de mais de 3 imóveis no ano ou de mais de 1 imóvel que tenha sido construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação.

Com a reforma tributária houve também uma equiparação da locação por temporada ao serviço de hotelaria.

Assim sendo, um anfitrião do Airbnb que atua como pessoa física, cujos rendimentos obtidos com a locação de imóveis são tributados pelo imposto de renda em até 27,5%, passa a ser também contribuinte do IBS e da CBS.

Ou seja, a pessoa física que se enquadre nos critérios da legislação em relação à locação e venda de imóveis, será diretamente afetada, com um aumento significativo na tributação, pois além do IRPF - Imposto de Renda de Pessoas Físicas, passará a pagar também IBS e CBS.

Por sua vez, por mais que a reforma tributária também traga expectativa de aumento na carga tributária da pessoa jurídica, a tributação permanece menor do que na pessoa física.

Um outro ponto que deve ser levado em consideração é que se o locador pessoa física não for contribuinte do IBS e da CBS, por estar abaixo dos limites previstos na legislação, a locação não sofrerá incidência desses tributos, e consequentemente, o locatário não poderá aproveitar o crédito proveniente da não cumulatividade plena.

Isso porque, se não há imposto sendo pago na origem, não é gerado crédito.

Se o locador pessoa física for contribuinte do IBS e da CBS, por ultrapassar os limites previstos na legislação, o aluguel terá a incidência desses tributos e neste caso, o locatário poderá se creditar.

Tendo em vista que o direito ao crédito está diretamente ligado à incidência e ao efetivo recolhimento do imposto na operação anterior, empresas, por exemplo, podem ter preferência por alugar imóveis onde os locadores também sejam pessoas jurídicas e necessariamente contribuintes do IBS e da CBS, visando garantir o creditamento.

Desta forma, é muito importante que as pessoas físicas que contam com rendimentos provenientes de locação ou da venda de imóveis, promovam análise multidisciplinar e revisão do contexto atual, com a realização de planejamento e tomada de possíveis medidas de otimização.

Em um cenário econômico desafiador, se faz necessária a busca constante pela manutenção da sustentabilidade financeira e a gestão inteligente de ativos.