A impossibilidade de utilização da súmula 308 do STJ por analogia aos casos envolvendo garantia por alienação fiduciária

Segundo STJ, súmula 308 não pode ser aplicada por analogia.

Recentemente, o STJ entendeu que a súmula 308, que trata da ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro perante os adquirentes do imóvel, não pode ser aplicada por analogia aos casos que envolvem garantia por alienação fiduciária.

Entenda a decisão aqui.

No âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação¹, a instituição de hipoteca² sobre os imóveis financiados representou um dos principais mecanismos para assegurar o crédito dos agentes financeiros e construtoras.

Ocorre que em 1999, com a falência da Encol, uma companhia importante do ramo da incorporação imobiliária, surgiram inúmeros litígios envolvendo imóveis hipotecados pela construtora. Em virtude disso, com o intuito de proteger a parte vulnerável nesse tipo de relação e assegurar-lhe o direito à moradia, o STJ editou, em 2005, a súmula 308, estabelecendo que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Para melhor compreensão da súmula 308, destacam-se dois momentos distintos: i) o estabelecimento da garantia hipotecária em favor do agente financeiro; e ii) a celebração de promessa de compra e venda do imóvel entre a construtora e terceiros adquirentes. Independentemente da ordem cronológica entre esses eventos, o entendimento firmado pelo STJ foi o de que a hipoteca não produzirá efeitos contra os promitentes compradores. Para Marcelo de Oliveira Milagres, trata-se de "um verdadeiro privilégio creditório" instituído pelo STJ aos adquirentes.³

Desde a sua edição, a súmula 308 do STJ tem sido objeto de diversas controvérsias doutrinárias e jurisprudenciais quanto à sua interpretação e aplicação. Tanto é, que o STJ precisou consolidar entendimento no sentido de que ela só se aplica aos casos envolvendo imóveis adquiridos pelo SFH. Outra discussão de importante relevância diz respeito à possibilidade de sua aplicação, por analogia, aos casos envolvendo imóveis garantidos por alienação fiduciária⁴, no lugar da tradicional hipoteca.

Essa discussão foi enfrentada recentemente pela 4ª turma do STJ, sob relatoria do min. Antonio Carlos Ferreira, que concluiu pela inaplicabilidade da Súmula em tais casos⁵. Isso porque, na alienação fiduciária, o devedor não se encontra na condição de proprietário, como ocorre na hipoteca. De acordo com a Turma Julgadora, a negociação do bem garantido fiduciariamente, sem anuência expressa do credor fiduciário, configura a venda a non domino, que não produz efeitos em relação ao proprietário. Além disso, a aplicação analógica causaria insegurança jurídica e econômica nos contratos de alienação fiduciária, aumentando o custo do crédito, o que prejudicaria demasiadamente os consumidores.

Buscar prever as consequências práticas do julgado seria um exercício meramente especulativo, o que não corresponde ao escopo do presente texto. Não obstante, se trata de um entendimento de indiscutível relevância, que possivelmente representa uma tendência à maior proteção do crédito nas decisões futuras da Corte Superior.

_______

1 O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), instituído em 1964, corresponde a uma política pública criada com a finalidade de combater o déficit habitacional urbano - um problema social histórico no Brasil, que perdura até os dias atuais. Nesse sentido, o art. 8º da Lei nº. 4.380/64 estabelece que sua prioridade é "facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população".

2 A hipoteca é um direito real de garantia, pelo qual o devedor oferece determinado bem como forma de assegurar o cumprimento de uma obrigação, permitindo ao credor, em caso de inadimplemento, promover sua venda para satisfação do crédito. É de se destacar que, nessa modalidade de garantia, a propriedade do bem perdura com o devedor.

3 (MILAGRES, Marcelo de Oliveira. Manual de Direito das Coisas. 5. ed. Belo Horizonte; São Paulo: Editora D'Plácido, 2024. p. 491).

4 O conceito de alienação fiduciária de bem imóvel encontra-se disposto no art. 22 da Lei n. 9.514, que a define como "negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiros, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel."

5 REsp n. 2.130.141/RS, de relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025, com publicação no DJEN em 27/5/2025.