Você deu a sua casa em garantia ao banco?

Mesmo que você tenha oferecido seu imóvel como garantia em um contrato com o banco, será que ele ainda pode ser considerado bem de família e, por isso, impenhorável?

O STJ julgou essa importante dúvida no Tema 1.261 e você precisa entender como isso pode afetar o seu patrimônio.

O que é bem de família e por que é protegido pela lei?

O bem de família é aquele imóvel residencial destinado à moradia da entidade familiar.

A proteção existe para garantir a dignidade humana, ou seja, que ninguém seja privado de sua casa em razão de dívidas, salvo em exceções muito específicas.

No Brasil, essa proteção é prevista na lei 8.009/1990, que impede a penhora do bem de família na maioria dos casos. A ideia é clara: a moradia é inviolável e não pode ser usada para pagar dívidas comuns.

O que diz a lei sobre a penhora do bem de família?

A lei 8.009/90 afirma que o bem de família não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.

No entanto, o próprio texto da lei prevê exceções em que o bem pode ser penhorado, como:

• Dívidas referentes a pensão alimentícia;
• Dívidas para pagamento de tributos do próprio imóvel;
• Dívidas provenientes de financiamento para sua aquisição;
• Dívidas com fiança em contrato de locação (tema julgado no STF);
• Entre outras hipóteses legais.

E é justamente nessa discussão sobre exceções que entra o Tema 1.261 do STJ.

É possível oferecer o bem de família em garantia?

Sim, muitas pessoas, por necessidade ou falta de informação, oferecem o único imóvel onde moram como garantia hipotecária ou fiduciária em contratos bancários.

Isso acontece, por exemplo, em financiamentos de capital de giro, empréstimos empresariais, renegociações de dívida, entre outros.

A grande questão é: se esse imóvel for o único da família e usado para moradia, ele perde a condição de bem de família por ter sido dado em garantia?

A resposta ainda depende do julgamento do Tema 1.261 do STJ, mas o entendimento majoritário até aqui é de que o imóvel continua sendo bem de família, e a penhora pode ser afastada se isso comprometer o direito à moradia.

Tema 1.261 do STJ: O que está em jogo?

O Tema 1.261 do STJ discute a seguinte tese:

"Definir se é possível a penhora do único imóvel residencial da família que foi oferecido voluntariamente em garantia hipotecária ou fiduciária, considerando a proteção conferida pela Lei nº 8.009/90."

Em outras palavras, o STJ vai decidir se oferecer o imóvel voluntariamente em garantia descaracteriza a impenhorabilidade prevista na lei.

O resultado desse julgamento terá efeito vinculante para todos os tribunais do país, ou seja, criará uma regra que deverá ser seguida por juízes de todas as instâncias.

Como o STJ está analisando essa questão?

Até o momento, o STJ tem caminhado para assegurar a proteção do bem de família, mesmo quando o imóvel foi oferecido em garantia.

A linha de raciocínio é:

• A lei 8.009/90 tem caráter protetivo e de ordem pública;
• A proteção à moradia é um direito constitucional fundamental;
• A renúncia à impenhorabilidade não pode ser presumida ou automática;
• Mesmo com a garantia registrada, a penhora do imóvel deve ser analisada caso a caso.

A jurisprudência já vinha protegendo esse tipo de imóvel, e o julgamento do Tema 1.261 tem potencial de consolidar esse entendimento.

O que muda para quem deu imóvel em garantia?

Se o STJ firmar entendimento de que o bem de família permanece impenhorável mesmo quando dado em garantia, isso pode beneficiar:

• Pessoas físicas que deram sua casa em garantia para empréstimos bancários;
• Pequenos empresários que usaram o imóvel da família como garantia de operação da empresa;
• Viúvas e idosos que moram sozinhos no único imóvel da família e enfrentam execução de dívida;
• Qualquer cidadão que corre o risco de perder o lar em razão de contratos bancários.

Isso representa uma mudança de paradigma, pois historicamente os bancos buscavam exatamente esse tipo de garantia para evitar riscos.

O novo entendimento do STJ pode forçá-los a mudar suas práticas contratuais.

Existe diferença entre bem de família legal e convencional?

Sim, existe.

E isso impacta diretamente na discussão do Tema 1.261.

Bem de família legal

É aquele automaticamente protegido pela lei 8.009/90, ou seja, único imóvel residencial da família, independentemente de registro.

Bem de família convencional

É o imóvel escolhido pela família e registrado no cartório como tal, nos termos dos arts. 1.711 a 1.722 do CC.

O debate no STJ gira mais fortemente em torno do bem de família legal, aquele que a pessoa nem sabia que era protegido e, ainda assim, pode ser defendido.

E se o imóvel for de fiador, vale a mesma proteção?

Neste ponto, a situação é diferente.

O STF, no julgamento do RE 612.360 (Tema 295), entendeu que o bem de família de fiador em contrato de locação pode ser penhorado, pois haveria uma renúncia à proteção ao assumir livremente esse papel.

Contudo, esse precedente não se aplica diretamente ao Tema 1.261, pois:

• No caso do fiador, o imóvel é oferecido como garantia para dívida de terceiros;
• Já no caso do Tema 1.261, a garantia é prestada em causa própria, e a família corre risco direto de perder a moradia.

Logo, ainda que pareça semelhante, o risco social e jurídico é muito maior no Tema 1.261.

O que fazer se você estiver em risco de perder seu imóvel?

Se você deu seu imóvel residencial como garantia em algum contrato bancário e está com execução em andamento, fique atento:

Verifique se é seu único imóvel;

• Comprove que ele é utilizado como residência da família;
• Verifique se o valor do contrato é incompatível com seu perfil econômico;
• Peça a proteção do bem de família com base na lei 8.009/90;
• Alegue a aplicação do Tema 1.261 e a jurisprudência protetiva do STJ.

Importante: não aceite pressão para renegociar ou vender o imóvel sem antes consultar um advogado. Muitos bancos ainda agem como se a penhora fosse automática, o que pode ser revertido judicialmente.

Importância de um advogado especialista em Direito Bancário e Patrimonial

Casos que envolvem bem de família e penhora exigem análise técnica, estratégica e personalizada. Um advogado especialista vai:

• Identificar se seu imóvel é protegido pela lei;
• Ingressar com defesa na execução ou ação autônoma;
• Demonstrar a função social da moradia;
• Aplicar o entendimento do Tema 1.261 a seu favor;
• Evitar leilão indevido do seu único patrimônio.

Além disso, o advogado pode buscar a anulação da garantia contratual, se for abusiva ou sem informação adequada.

O Judiciário tem reconhecido a vulnerabilidade do consumidor mesmo quando ele é empresário.