O CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro e seus impactos para quem tem imóvel

1. Introdução

A propriedade imobiliária, no Brasil, sempre esteve vinculada a uma pluralidade de registros e cadastros, cada qual com finalidade própria e mantido por diferentes entes da Administração Pública. Tradicionalmente, o Cartório de Registro de Imóveis exerce a função de conferir, autenticidade, publicidade e segurança jurídica à titularidade e às transmissões da propriedade, mediante a matrícula imobiliária, que é considerada a "certidão de nascimento" do bem ou o cadastro inaugural do bem imóvel.

Paralelamente, os municípios mantêm a inscrição imobiliária municipal, voltada à tributação local, notadamente ao lançamento e à cobrança do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. Trata-se de um cadastro fiscal, que não confere, nem retira direitos reais, mas serve de base para a arrecadação tributária e para a gestão urbanística.

Nos últimos anos, contudo, essa realidade fragmentada começou a ser objeto de atenção do legislador e da Receita Federal do Brasil. Com a LC 214/25, foi instituído o CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro, regulamentado pela portaria RFB 561/25, que criou o grupo de trabalho, e pela IN RFB 2.275/25, com a finalidade de integrar em uma única base nacional as informações sobre imóveis, unificando dados que antes se encontravam dispersos entre cartórios, municípios e órgãos Federais.

Essa multiplicidade de cadastros, que historicamente gerava inconsistências, dificuldades de fiscalização e insegurança informacional, começa a ser superada com o CIB. A integração promete trazer benefícios relevantes, como maior transparência, redução de fraudes, eficiência na tributação e maior segurança jurídica nas transações imobiliárias, especialmente nas operações de compra e venda, locação e financiamento.

O referido cadastro imobiliário irá abarcar tanto o imóvel rural como também o imóvel urbano, garantindo uma maior eficiência na gestão de informações territoriais, propiciando aos entes federativos uma otimização quanto a fiscalização das transações imobiliárias, a exemplo, da compra e venda, doação, permuta, locação, dentre outros negócios imobiliários.

Vale lembrar que o respectivo cadastro emerge do contexto da reforma tributária, que criou, dentre outros, o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, sendo necessária a instituição de um banco de dados para possibilitar a fiscalização por parte da Administração Tributária, bem como garantir a segurança jurídica e a estabilidade das operações imobiliárias, como determina a LC 214 de 2025.

2. Diploma legal e fundamentação normativa

2.1. Lei que criou o CIB

O CIB foi instituído pela LC 214, de 16/1/25, no âmbito da reforma tributária, que criou o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS, definindo diretrizes para o cadastro nacional de imóveis.

O CIB surge como um número nacional e único de identificação de cada imóvel, destinado a centralizar dados até então dispersos entre cartórios de registro de imóveis, prefeituras, Receita Federal, INCRA e órgãos ambientais.

Essa inovação atende a uma antiga demanda por maior segurança jurídica, transparência e eficiência na gestão territorial, com informações precisas, até mesmo para se conseguir uma avaliação de mercado dos bens, fundamental para a instituição adequada do IBS.

O mais interessante é que as administrações tributárias poderão fiscalizar todas as operações - transações imobiliárias - com o cruzamento de informações detalhadas que, até então, ficavam restritas aos tabelionatos, aos Cartórios de Registro de imóveis, bem como aos municípios.

2.2. Decreto regulamentador

O decreto 11.208, de 26/9/22, dispõe sobre o SINTER - Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais e sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro, regulando o compartilhamento de dados relativos a bens imóveis.

O SINTER, instituído pelo decreto 11.208/22, representa um marco na modernização da governança fundiária e imobiliária no Brasil. É uma ferramenta essencial para a eficiência administrativa, segurança jurídica e regularização imobiliária, promovendo maior integração entre os registros públicos e os cadastros fiscais.

Uma das funcionalidades do sistema acima mencionado é a realização do cruzamento de dados de diferentes sistemas e bancos de informação, a exemplo dos tabelionatos, registro de imóveis, cadastro municipal, cadastros ambientais, o que garante uma maior segurança e eficiência gerencial das informações territoriais.

Portanto, o SINTER antecipou o que viria a ser o CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro, consolidado em 2025 pela LC 214, e regulamentado pela IN RFB 2.275, revelando um movimento de fortalecimento da política nacional de integração cadastral e registral.

2.3. Portaria que instituiu o grupo de trabalho

Em 24/7/25, a portaria RFB 561/25 instituiu o Grupo de Trabalho relativo a implantação nas capitais e no DF. O grupo tem como finalidade propor diretrizes técnicas, administrar a integração com sistemas federativos e elaborar cronogramas de implementação do CIB nos estados e no Distrito Federal.

O ato normativo dá concretude às determinações da LC 214/25, que instituiu o CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro como código único de identificação nacional dos bens imóveis, urbanos e rurais.

Ao instituir um Grupo de Trabalho, a portaria define os primeiros passos para a operacionalização da integração do CIB, priorizando inicialmente as capitais e o Distrito Federal, para, posteriormente, abarcar os demais municípios.

2.4. Instrução Normativa e sua aplicação a tabelionatos e registros de imóveis

A IN RFB 2.275, de 15/8/25, regulamenta a adoção do CIB como identificador único para imóveis urbanos e rurais, bem como o compartilhamento eletrônico de informações entre cartórios e órgãos públicos por meio do SINTER, estabelecendo prazos para adesão e definindo obrigações dos serviços notariais e de registro.

Em conformidade com o art. 2º. da IN RFB 2.275/25, determina que os serviços notariais e registrais deverão integrar o SINTER - Sistema de Gestão de Informações Territoriais, o que irá implicar na comunicação de informações quanto as transações imobiliárias, se não vejamos:

Art. 2º Os serviços notariais e de registro deverão integrar-se ao Sinter para o compartilhamento de informações e documentos relativos:

I - às operações com imóveis previstas no art. 255 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025; e

Assim, como destacado na instrução normativa, os serviços notariais e de registro deverão integrar o SINTER, compartilhando informações inerentes as operações com imóveis, pois servirão como base de cálculo do IBS E CBS, nos termos do Art. 255 da LC 214/15.

Como já destacado, a LC 214 de 2025, que regulamenta a Reforma Tributária, instituiu o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, a CBS - Contribuição Social sobre Bens e Serviços e o IS - Imposto Seletivo, entendendo como operações onerosas que servirão como base de cálculo: a alienação de bem imóvel, a locação, a cessão onerosa, dentre outras, daí a importância da integração das informações, possibilitando um maior controle pelo comitê gestor e pela Receita Federal do Brasil.

3. Impactos para quem tem imóveis

Cada imóvel passará a contar com um Código CIB único e nacional, a complementar os múltiplos códigos existentes (IPTU, MATRÍCULA, INCRA, CAR) e unificando suas referências, garantindo um maior controle e fiscalização sobre as operações imobiliárias, como é o caso das alienações, cessões onerosas, arrendamento, locação, dentre outras.

Sendo assim, a partir da inserção das informações junto ao SINTER pelos tabelionatos e cartórios de registro de imóveis haverá um maior controle por parte do fisco, com o cruzamento automático de informações, ou seja, uma maior fiscalização tributária (IR, ITR, ITBI).   

Se por um lado haverá uma maior fiscalização tributária, por outro haverá maior segurança jurídica nas operações imobiliárias, transmitindo lisura e confiabilidade para o mercado, o que pode conquistar mais investidores para o setor.

3.1. Regularização do imóvel

Proprietários de imóveis com dados desatualizados ou irregulares terão que regularizá-los para obter o CIB - especialmente imóveis sem matrícula, sem inscrição municipal ou com divergências nos cadastros rurais ou ambientais.

Tal postura é essencial por parte do proprietário para garantir a confiabilidade das transações imobiliárias, algo essencial para fomentar as operações, bem como propiciar a valorização do imóvel no mercado imobiliário.

3.2 Formação do "valor de referência" e impacto no valor de aluguéis

A Receita Federal usará os dados do CIB para estimar o valor de mercado dos imóveis (art. 256 da LC 214/25), o que pode levar a uma maior oneração em termos tributários, já que as administrações tributárias poderão se valer das informações prestadas pelos serviços registrais e notariais, análises de preços praticados no mercado, dentre outros.

• Isso pode impactar aluguéis subavaliados em relação ao mercado.
• Em eventual litígio judicial (ex.: ação revisional de aluguel), o "valor de referência" poderá ser invocado como indicador oficial de preço, influenciando perícias e decisões.

3.3. O CIB e o valor de referência dos imóveis

Atualmente, os valores venais adotados por municípios (para cálculo do IPTU e do ITBI) e pela União (ITR, laudêmios em terrenos de marinha, etc.) sofrem com defasagem, divergência entre cadastros e ausência de atualização sistemática.

Com o CIB haverá a atualização do valor de referência do imóvel, buscando uma maior correspondência com os valores praticados no mercado, uma das consequências do cruzamento de informações obtidas inerentes aos negócios imobiliários, operações de alienação, cessão, arrendamento, locação, entre outros.

4. Riscos e oportunidades

• Riscos: Proprietários com imóveis irregulares podem enfrentar entraves em transações, financiamentos e reconhecimento formal até que seus registros sejam regularizados.
• Oportunidades: Aqueles que se anteciparem na adequação cadastral terão maior segurança jurídica, valorização patrimonial e facilidade de acesso a crédito e agilidade nas transações imobiliárias.

Além do mais, temos uma série de questões quanto a estruturação dos cartórios para cumprir com esta obrigação legal, e sua compatibilização com os princípios atinentes ao direito notarial e registral, bem como a preservação de dados sensíveis imposta pela LGPD - Lei Geral de Proteção de Dados, visto a transmissão massiva de informações, alguns pontos que chamam a atenção.

5. Conclusão

O CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro representa um marco no Direito Imobiliário e Tributário contemporâneo. Instituído pela LC 214/25, regulamentado para uso por meio da IN RFB 2.275/25, o CIB é essencial para um sistema cadastral integrado, transparente e eficiente.

Para proprietários, ele representa tanto uma exigência quanto uma oportunidade: exigência de adequação, mas também valorização e segurança nas transações futuras, transmitindo credibilidade e lisura para o setor imobiliário, o que garante, por sua vez, maiores investimentos e a facilitação na obtenção de crédito.

Cabe enfatizar, em arremate, que é desafiador equilibrar eficiência fiscal e proteção de direitos fundamentais, de modo que o CIB não apenas sirva a Administração Tributária, mas também reforce a função social da propriedade e a segurança do mercado imobiliário, com a preservação de dados, que serão transmitidos, de forma massiva, por meio do SINTER - Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.

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1 BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Comitê Gestor do IBS; e altera a legislação tributária. Diário Oficial da União: edição extra B, Brasília, DF, 16 jan. 2025. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm. Acesso em: 26 ago. 2025.

2 BRASIL. Decreto nº 11.208, de 28 de setembro de 2022. Dispõe sobre o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/decreto/D11208.htm

3 BRASIL. Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025. Dispõe sobre a integração dos serviços notariais e de registro ao SINTER e a utilização do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Disponível em: https://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=150000;

4 BRASIL. Portaria RFB nº 561, de 24 de julho de 2025. Institui Grupo de Trabalho para promover a inclusão do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais constantes dos sistemas dos entes federativos. Diário Oficial da União: Seção 1, Brasília, DF, 31 jul. 2025, p.?30. Disponível em: [texto da Portaria no IRIB]. Acesso em: 26 ago. 2025.