STJ vê supressio e permite uso de laje como "garden" por condômino

Por unanimidade, a 3ª turma do STJ reconheceu a consolidação do uso de laje comum por condômino, permitindo sua manutenção como área de convivência. O colegiado destacou a tolerância prolongada e a autorização assemblear, mas reforçou que futuras alterações estruturais, como instalação de toldo, exigem quórum qualificado.

O caso

Nos autos, condôminas ajuizaram ação contra condomínio e o proprietário de unidade, alegando que a área, localizada entre as duas torres do edifício, foi sendo apropriada gradualmente de forma exclusiva.

Segundo as autoras, o espaço de 300 metros quadrados, originalmente destinado à captação de água pluvial, passou a contar com mobiliário, itens de decoração e estrutura para instalação de toldo elétrico, configurando uso privativo semelhante a uma unidade do tipo "garden".

Consta nos autos que, em 2010, o morador obteve autorização assemblear, de caráter precário e excepcional, para realizar apenas paisagismo e manutenção, com vedação expressa ao uso exclusivo e à colocação de móveis. Entretanto, com o tempo, o local teria sido transformado em área de lazer restrita à sua unidade.

Em assembleia realizada em setembro de 2021, oito unidades aprovaram a manutenção da ocupação e a instalação do toldo. As autoras sustentaram a nulidade da deliberação por falta de quórum qualificado, alegando que a medida alteraria a fachada e o uso da área comum.

O juízo de origem reconheceu que o morador extrapolou os limites da autorização original e declarou nula a deliberação assemblear, por ausência de quórum legal e convencional. Em grau de apelação, o TJ/SP manteve integralmente a sentença.

Voto da relatora

Ao julgar recurso especial envolvendo a utilização exclusiva de área comum em condomínio, a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, adotou entendimento de que a situação configurava hipótese de supressio, mas limitada à ocupação consolidada e previamente autorizada em assembleia.

Segundo a relatora, embora o art. 10 da lei 4.591/64 proíba expressamente a apropriação de área comum e alterações na fachada, a jurisprudência do STJ admite flexibilização, com base na boa-fé objetiva, quando há autorização assemblear e consolidação da situação ao longo do tempo, sem oposição tempestiva dos demais condôminos.

No entanto, Nancy afirmou que supressio não se aplica a pretensões futuras ou expansões, como a instalação de toldo elétrico no caso em análise. Para a ministra, a nova intervenção representaria modificação da fachada, o que exige quórum qualificado conforme a convenção condominial, o que não foi observado.

"Não se afigura supressio em relação à pretensão de alterar a fachada do prédio com a instalação de toldo elétrico, uma vez que a situação não está consolidada, não houve irresignação tempestiva e não foi obedecido o quórum qualificado."

Nancy também chamou atenção para a postura do condomínio, que figura apenas como interessado no processo e não revogou formalmente a autorização anterior, concedida há mais de uma década para cuidados com o paisagismo da área.

O voto da relatora foi no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso, reconhecendo a consolidação da ocupação apenas no que tange à preservação e paisagismo já existentes, vedando reformas futuras ou novas intervenções sem deliberação adequada da assembleia.

• Processo: REsp 2.187.886