STJ autoriza desconto de taxa de ocupação mesmo em distrato de lote não edificado

O STJ, por meio de sua 4ª turma, ratificou a possibilidade de descontar a taxa de ocupação ou fruição, juntamente com o valor da cláusula penal, da quantia a ser devolvida ao comprador que desiste do contrato de compra e venda de imóvel, mesmo quando se trata de lotes sem edificação. Tal entendimento se aplica aos contratos firmados após a vigência da lei do distrato (lei 13.786/18).

A decisão do STJ manteve o acórdão do TJ/SP, que já havia reconhecido a legalidade da retenção do valor pago pelo comprador que desistiu do negócio de um lote. No caso em questão, após a dedução dos encargos de rescisão previstos em lei e no contrato, não restou valor a ser restituído ao comprador.

De acordo com os autos do processo, o contrato foi celebrado em 2021, com valor total de R$ 111.042,00. Após o pagamento de R$ 6.549,10, o comprador solicitou a rescisão do contrato.

A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação correspondente ao período em que o imóvel esteve sob a posse do comprador, o que motivou o ajuizamento de ação por parte deste último, questionando as deduções.

Tanto o juízo de primeira instância quanto o TJ/SP entenderam que as retenções foram realizadas em conformidade com os parâmetros legais, e que o comprador havia sido devidamente informado sobre as consequências da desistência.

A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso no STJ, esclareceu que a lei do distrato, promulgada em 2018, é aplicável ao caso em questão, uma vez que o contrato foi assinado em 2021.

A referida lei introduziu a previsão de cláusulas penais em casos de desistência por parte dos compradores de lotes. Anteriormente à lei do distrato, a lei 6.766/79 considerava esse tipo de negócio como irretratável.

A ministra ressaltou que a jurisprudência do STJ, com base no CDC, já vinha mitigando a proibição de desistência do negócio, especialmente quando comprovada a incapacidade do comprador de arcar com as prestações.

Nesses casos, anteriores à lei 13.786/18, a 2ª seção do tribunal havia estabelecido o percentual de 25% dos valores pagos como compensação pelos prejuízos do incorporador, salvo em situações específicas que justificassem um percentual diferente.

Com a edição da lei 13.786/18, foi instituído o direito de distrato, por meio da inclusão do art. 26-A na lei 6.766/79, que trata do parcelamento do solo urbano. Esse artigo estabelece a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato de aquisição do lote para os casos de rescisão.

No recurso analisado, a ministra Gallotti constatou que a cláusula contratual estava em consonância com a lei, validando a retenção do valor. Ela também observou que a vendedora não estava cobrando qualquer valor adicional em seu favor, apenas alegando o direito de retenção dos valores a serem devolvidos ao consumidor desistente.

A relatora também abordou a questão da taxa de fruição em casos de lote não edificado, lembrando que a jurisprudência do STJ não autorizava a sua cobrança antes da lei 13.786/18, devido à ausência de previsão legal para sua incidência sem a efetiva utilização do bem pelo comprador.

Entretanto, a lei do distrato passou a prever expressamente, no inciso I do art. 32-A, que, além da cláusula penal, é permitida a retenção de "valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato".

Para a relatora, o entendimento anterior do tribunal não se aplica aos contratos celebrados após a edição da lei do distrato, que prevê a retenção desse valor em qualquer hipótese, independentemente da existência de edificação no lote.

"Não se verifica ofensa ao art. 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei", concluiu a ministra.

• Processo: REsp 2.104.086