A 2ª seção do STJ decidiu afastar a responsabilidade solidária das corretoras de imóveis na devolução de valores pagos por consumidores em casos de inadimplemento contratual das construtoras.
O colegiado acompanhou integralmente o voto do relator, ministro Raul Araújo, fixando a seguinte tese para o Tema Repetitivo 1.173:
“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) o envolvimento do corretor nas atividades de incorporação ou construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção, em benefício do corretor.”
Amicus curiae
Durante julgamento, a advogada Simone Moura, representando o IDEC - Instituto de Defesa do Consumidor, sustentou que as corretoras e empresas de assessoria técnica imobiliária devem ser reconhecidas como integrantes da cadeia de consumo e, portanto, responsáveis solidárias pelos prejuízos causados aos compradores de imóveis quando há inadimplemento contratual por parte das construtoras.
A advogada argumentou que essas empresas participam diretamente das negociações, muitas vezes atuando dentro dos próprios estandes de vendas das incorporadoras, o que retira do consumidor a possibilidade de escolha ou negociação. Segundo a entidade, trata-se de contratos de adesão, em que taxas como corretagem ou assessoria técnica são frequentemente embutidas sem transparência adequada.
Ressaltou que o CDC, especialmente os arts. 7º e 34, impõe a responsabilidade objetiva e solidária a todos os integrantes da cadeia de fornecimento. Também destacou precedentes da própria Corte, como a Súmula 543 e os temas repetitivos 938, 939 e 996, que reconhecem a aplicação do CDC a essas relações.
Simone defendeu ainda que o art. 722 do Código Civil, usado pelas empresas para afastar o vínculo de dependência entre corretores e construtoras, não se aplica às relações de consumo, pois o CDC prevalece como norma especial.
Por fim, o instituto observou que, caso as corretoras sofram prejuízo ao ressarcir consumidores, podem ajustar cláusulas de compensação contratual diretamente com as incorporadoras, já que atuam em igualdade de condições no mercado, diferente do consumidor, parte vulnerável que adere a contratos prontos e sem poder de negociação.
Voto do relator
O ministro Raul Araújo, ao analisar o recurso, destacou que, conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem se limita à intermediação entre as partes e à prestação de informações sobre o negócio, não abrangendo obrigações assumidas no contrato de compra e venda.
O ministro ressaltou que o corretor só pode ser responsabilizado caso se comprove seu envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção, integração ao mesmo grupo econômico da incorporadora ou confusão patrimonial entre as empresas.
No caso concreto, o ministro observou que não havia indícios de falha na prestação dos serviços de corretagem nem de vínculo econômico com a construtora, razão pela qual afastou a condenação solidária da empresa intermediadora.
Ao propor tese, o relator fixou que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é normalmente responsável por danos decorrentes do descumprimento contratual pela construtora ou incorporadora, salvo nas hipóteses excepcionais mencionadas.
Confira o voto:
- Processos: REsp 2.008.542 e REsp 2.008.545