Os 7 principais erros na usucapião extrajudicial: Uma análise jurídica aprofundada
quinta-feira, 15 de maio de 2025
Atualizado em 16 de maio de 2025 07:26
Como autores deste artigo, nossa pretensão é consolidar o resultado da prática nestes oito anos de edição do provimento 65 de 20171, com a visão de dentro e de fora do balcão da serventia extrajudicial, que nos ajudaram a criar método assertivo de condução do processo2 de usucapião extrajudicial.
Ao longo das experiências vivenciadas e compartilhadas, identificamos sete pontos que mais influenciam o insucesso do processo extrajudicial de usucapião. Abordaremos, neste trabalho, um a um.
Mas antes, é preciso contextualizar que a usucapião extrajudicial3 tem se consolidado como uma via eficaz para a regularização de imóveis, permitindo a aquisição originária da propriedade sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.
Prevista no art. 216-A da lei de registros públicos (lei 6.015/1973)4, introduzido pelo CPC de 2015, e atualmente regulamentada no art. 398 e seguintes do provimento CNJ 149/23 ( CNN-CNJ-EXTRA - Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça)5, o processo tem se mostrado mais célere e menos oneroso do que a via judicial.
O processo de usucapião extrajudicial responde ao anseio popular, refletido no fenômeno da Justiça Multiportas6, que se caracteriza pelo crescente movimento nacional de extrajudicialização7 dos processos. Esse movimento é fomentado pelas tendências contemporâneas de simplificação e eficiência na aquisição e regularização da propriedade imobiliária, sem olvidar da segurança jurídica inerente ao sistema notarial e registral.
Apesar das vantagens processuais, a instrução inadequada do pedido pode levar ao indeferimento e frustrar expectativas, revelando a necessidade de uma abordagem técnica rigorosa por parte dos operadores do direito.
É neste cenário que contribuímos com nosso trabalho, que apresenta e explica os sete pontos que mais influenciam o insucesso do processo extrajudicial de usucapião.
- Clique aqui e confira a coluna na íntegra.
1 Cujos artigos foram transpostos para o CNN-CNJ-EXTRA (Provimento CNJ 149/2023), a partir do art. 398.
2 O CNJ passou a reconhecer que se trata de um processo e não mero procedimento com a publicação do Provimento 149, na adjudicação compulsória extrajudicial, do qual o autor Bernardo Chezzi participou da fundamentação e colaboração como relator do tema no Conselho Consultivo do Agente Regulador da Corregedoria Nacional. Através de parecer de pouco mais de 100 páginas, provou-se se tratar de processo administrativo específico, com aplicação subsidiária, no que couber, do CPC.
3 Embora a forma etimologicamente correta e consagrada pelos dicionários seja "a usucapião", por derivar do latim usucapio, usucapionis (substantivo feminino), a variante "o usucapião" também é amplamente utilizada, especialmente na prática jurídica, o que ganhou força com "o processo de usucapião", sobretudo o processo extrajudicial. Trata-se, portanto, de um caso de flutuação de gênero admitida pela língua em razão do uso consagrado, sendo ambas as formas aceitas, ainda que a forma feminina seja preferida na norma culta
4 BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Art. 216-A (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015).
5 BRASIL. Conselho Nacional de Justiça. Provimento nº 149, de 04 de setembro de 2023. Institui o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para o Extrajudicial. Arts. 398 a 410.
6 Didier trata da justiça multiportas (ou "multi-door courthouse") como um modelo de administração da justiça que reconhece múltiplas vias de resolução de conflitos, e não apenas o processo judicial tradicional, incluindo mediação, conciliação, arbitragem e soluções administrativas (como Reurb, usucapião e adjudicação compulsória, retificação de área, etc). O conceito amplia a noção de acesso à justiça, entendendo-o como acesso à solução adequada para o conflito, e não necessariamente ao processo judicial.
DIDIER JR., Fredie; FERNANDEZ, Leandro. O sistema brasileiro de justiça multiportas como um sistema auto-organizado: interação, integração e seus institutos catalisadores. Revista do Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, n. 88, p. 203-236, abr./jun. 2023. Disponível aqui. Acesso em: 16/4/25.
7 O termo extrajudicialização é mais técnico e adequado do que desjudicialização, pois destaca a criação ou fortalecimento de vias alternativas ao Judiciário, e não a sua negação; enfatiza o desenvolvimento de mecanismos extrajudiciais, como os cartórios, as soluções administrativas, a arbitragem, entre outros; está em sintonia com o modelo cooperativo e plural da justiça multiportas, em que o Judiciário continua exercendo papel relevante (inclusive de supervisão, quando necessário); e, também, a extrajudicialização não exclui a judicialização, mas amplia as opções do cidadão de forma mais eficiente e célere, contribuindo para a efetividade do acesso à justiça (art. 3º, §2º do CPC/2015).
A respeito do tema, Márcio Faria explica que a extrajudicialização tem dupla interpretação doutrinária: parte entende que é sinônimo de desjudicialização; outra parte, entende que extrajudicialização é um gênero, do qual fazem parte a descentralização, a desjudicalização e a desjuridicialização.
FARIA, Márcio. Desjudicialização e Sistema Multiportas são o tema de Entender Direito. Entrevista concedida ao programa Entender Direito, STJ, 23 ago. 2023. Disponível aqui. Acesso em: 16/4/25.?
