Desde sua promulgação em 2018, diversos artigos publicados nesta coluna já abordaram a lei 13.786/18 - conhecida como Lei dos Distratos - que introduziu importantes alterações nas Leis de Incorporação Imobiliária (lei 4.591/64) e de Parcelamento do Solo Urbano (lei 6.766/79). Entre suas principais inovações, destaca-se o reforço à irretratabilidade dos contratos de aquisição de imóveis, bem como a definição objetiva das consequências jurídicas em caso de resolução contratual por inadimplemento, seja por parte do incorporador/loteador ou do adquirente.

Em fevereiro de 2021, em artigo publicado em coautoria com o Prof. Melhim Chalhub¹, destacamos que a lei 13.786/18 conferiu nova sistematização aos efeitos da resolução dos contratos de compra e venda de imóveis. No âmbito da incorporação imobiliária, o diploma legal passou a estabelecer parâmetros objetivos para a cláusula penal aplicável em caso de inadimplemento, limitando sua incidência a até 25% dos valores pagos - ou até 50% nas hipóteses de patrimônio de afetação - e autorizando, ainda, que a devolução das quantias ao adquirente seja realizada de forma parcelada e diferida no tempo.

Naquela ocasião, também ressaltamos que a súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, editada em 2015, restou superada com o advento da nova legislação de 2018, por refletir orientação divergente daquela consolidada no precedente jurisprudencial.

É verdade que logo após a edição da Lei, parte da doutrina² questionou os valores e percentuais estabelecidos para a hipótese de resolução do contrato por culpa do adquirente, notadamente o percentual admitido para a multa contratual de até 50% dos valores pagos (art. 67-A, § 5º). Segundo tais autores, o percentual seria elevado e injusto.

Não se pretende, neste artigo, discutir se a opção legislativa brasileira ao estabelecer os parâmetros da multa foi, em essência, justa ou não. O que se pode afirmar, contudo, é que - ao contrário do que se costuma imaginar - na maioria dos casos de resolução contratual por iniciativa do adquirente, o montante já pago pelo comprador corresponde a menos de 30% do valor total do contrato. Assim, a multa aplicada, geralmente situada entre 5% e 10% do valor contratual, não representa, em termos práticos, uma penalidade excessiva. Justa ou não, o fato é que a Lei nº 13.786/2018 encontra-se em pleno vigor e produz seus regulares efeitos jurídicos.

Pois bem.

Não obstante tenha tramitado regularmente pelo Congresso Nacional e obtido sanção presidencial pelo então Presidente Michel Temer, parte do Poder Judiciário mostrou-se, desde sempre, relutante na aplicação da lei 13.786/18.

Nesse sentido, é fácil verificar inúmeros julgados, dos mais diversos Tribunais Estaduais, que simplesmente afastavam a incidência da cláusula penal admitida pela Lei, reduzindo-a sobremaneira e poucas vezes de forma fundamentada³.

Em caso apreciado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, a multa de 50% dos valores pagos por adquirente de imóvel na planta foi reduzida de 50% para 20% porque "[...] a aplicação, ao caso, da lei nova importaria em evidente insegurança jurídica ao jurisdicionado, vez que, como dito, a jurisprudência se consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos, com restituição em parcela única"⁴.

Em outro acórdão publicado pelo mesmo Tribunal de Justiça de São Paulo, o Des. Ferreira da Cruz afirmou que "a multa/retenção de 50% sempre foi - e continuará sendo - abusiva"⁵. Como se pode notar, desembargador do TJSP, em voto proferido em recurso de apelação, classificou a Lei Federal como "abusiva" e, portanto, negou a sua aplicação ao caso concreto.

Longos sete anos depois da edição da lei 13.786/18, o leitor pode estar se perguntando qual foi o posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, cuja atribuição também é uniformizar a jurisprudência dos tribunais, consoante determinado no artigo 105, III, 'd', da Constituição Federal.

Acompanhando a evolução jurisprudencial do STJ sobre o tema, constata-se a ausência de uniformidade na aplicação da Lei nº 13.786/2018. Embora a 4ª Turma tenha reconhecido, em alguns precedentes, a validade da cláusula penal que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação⁶, decisão recente da 3ª Turma - proferida em setembro de 2025, no julgamento do REsp nº 2106548/SP - reacendeu o debate sobre a compatibilização entre normas especiais e princípios gerais no âmbito das relações contratuais imobiliárias.

O caso analisado dizia respeito à resolução de contrato de compra e venda de imóvel localizado em empreendimento submetido à lei 6.766/79. O recorrente havia adquirido três lotes, mas pleiteou a rescisão contratual sob a alegação de insuportabilidade no pagamento das prestações. Embora não tenha ficado claro se a aquisição se deu com finalidade residencial - caracterizando o recorrente como destinatário final - ou se se tratava de uma operação de cunho especulativo, voltada ao investimento imobiliário, o julgamento reconheceu, de forma expressa, a natureza consumerista da relação, submetendo-a à incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Ainda que o recorrente reconheça que a culpa para a resolução do contrato não pudesse ser atribuída à empresa loteadora, pretendia receber 90% (noventa por cento) dos valores pagos, discordando dos descontos legais determinados na hipótese de resolução culposa por fato atribuível ao adquirente, nos termos do artigo 32-A, da lei 6.766/79 (dispositivo alterado pela lei 13.786/18).

Ao apreciar o feito, a Min. Nancy Andrighi defendeu suposto "conflito aparente de normas" entre o CDC e a Lei 13.786/2018. Isso porque, segundo o voto, "a lei 13.786/2018 se limitou a alterar apenas as leis 4.591/64 e 6.766/79, que tratam da incorporação imobiliária e parcelamento do solo urbano, sem qualquer alteração ou revogação de artigos do CDC, o qual deve prevalecer em eventual conflito".

Conforme o voto da Ministra, o Código de Defesa do Consumidor - especialmente com base nos artigos 51, inciso IV, e 53 - não admitiria que o consumidor suportasse a perda de valor superior a 25% das quantias pagas. Nesse contexto, os percentuais de retenção previstos na lei 13.786/18 não se aplicariam às relações de consumo, mas apenas como "regra geral".

Contrariamente, entendemos que não há qualquer conflito normativo. A lei 4.591/64 e a lei 6.766/79 tratam, respectivamente, da incorporação imobiliária e do parcelamento do solo urbano, disciplinando aspectos estruturais e negociais desses empreendimentos. Quando o adquirente atua na condição de destinatário final, a relação jurídica estabelecida com o incorporador ou loteador atrai, naturalmente, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sem que isso implique sobreposição ou incompatibilidade entre os diplomas legais. Trata-se, portanto, de uma convivência normativa harmônica, em que o CDC atua como vetor interpretativo complementar, especialmente na proteção da parte vulnerável da relação contratual.

Cumpre observar que o CDC não dispõe de regra específica quanto aos percentuais de devolução de valores em hipóteses de resolução contratual nos contratos regidos pelas leis 4.591/64 e nº 6.766/79. Trata-se de uma lacuna normativa compreensível, dado o caráter geral do Código, voltado à regulação das relações de consumo em múltiplos setores, e não à disciplina específica da aquisição de lotes ou unidades autônomas em empreendimentos imobiliários. O artigo 53 do CDC não é um dispositivo específico para tratar do desfazimento contratual em caso de culpa do adquirente de lotes urbanos ou unidades autônomas na planta.

Mas as críticas ao voto da Min. Nancy não se limitam ao (inexistente) alegado conflito de normas. O mesmo voto também afastou o diferimento da restituição em favor do adquirente.

Explica-se.

A lei 13.786/2018, ao reconhecer que a resolução contratual durante a execução das obras pode comprometer a viabilidade econômica do empreendimento e prejudicar os demais adquirentes, estabeleceu que a restituição dos valores pagos pelo comprador não deve ocorrer de forma imediata. Assim, por exemplo, nos contratos de loteamento com obras em andamento, a devolução dos valores pode ser diferida para até 180 dias após o prazo contratualmente previsto para a conclusão das obras (art. 32-A, § 1º, I, da lei 6.766/79). Já nos casos de incorporação imobiliária submetida ao regime de patrimônio de afetação, o prazo para restituição é de até 30 dias após a expedição do habite-se (art. 67, § 5º, da lei 4.591/64). São medidas que visam preservar o equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento e garantir a continuidade das obras, sem descurar da proteção ao consumidor e dos demais adquirentes das unidades do empreendimento.

Ocorre que no voto proferido no REsp nº 2106548/SP, a ilustre Ministra Nancy Andrighi afastou a aplicação da lei 13.786/18 quanto ao diferimento da restituição dos valores pagos, fundamentando sua posição no Tema Repetitivo nº 577 do STJ. Segundo esse entendimento, é abusiva a cláusula contratual que condiciona a devolução das quantias ao término da obra ou que prevê sua realização de forma parcelada, independentemente de quem deu causa à resolução do contrato. Contudo, é importante destacar que o precedente que originou o Tema 577 data de 2013, ou seja, é anterior à vigência da Lei dos Distratos. O mesmo voto também fundamentou a necessidade de devolução imediata dos valores com fundamento na então finada súmula 543 do STJ, datada de 2015.

Como se observa, o voto da Ministra Nancy Andrighi acabou por afastar os efeitos da lei Federal 13.786/2018, reconduzindo a solução do caso à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça anterior à vigência da norma. Tal postura, respeitosamente, nega eficácia à legislação vigente, o que contraria uma das funções constitucionais atribuídas ao STJ (art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal). A prevalência de entendimento jurisprudencial superado por lei federal, suscita preocupações quanto à segurança jurídica e à coerência sistêmica da jurisprudência da Corte.

É importante destacar que o voto proferido pela relatora do recurso não foi acompanhado de forma unânime pelos demais ministros da 3ª Turma. O Min. Ricardo Villas Bôas Cueva inaugurou divergência, defendendo que 

Com a edição da lei 13.786/2018, procurou-se conferir maior segurança jurídica tanto aos consumidores quanto às empresas que atuam no mercado imobiliário, por meio da fixação de critérios objetivos a serem observados para a restituição de valores, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por fato imputado ao adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Para atingir esse objetivo, foram elencadas todas as verbas passíveis de retenção pelo promitente vendedor, tendo como parâmetro os custos e os eventuais prejuízos por ele suportados. A proposição legislativa também visou reduzir o número de demandas levadas ao Poder Judiciário, visto que, à míngua de critérios legalmente fixados, o montante passível de restituição/retenção acabava ficando ao arbítrio do julgador. 

Em seu voto, o Min. Cueva ainda afirmou que a cláusula que previa a retenção dos valores estava fundada em expressa previsão legal e, portanto, não poderia ser considerada abusiva, já que respeitado o limite legalmente imposto.

Não se nega que, em situações excepcionais, a cláusula penal fixada no contrato em consonância com a lei 13.786/18 pode ser considerada elevada (e não abusiva). Em tais situações, o juiz poderá reduzir o seu montante, desde que previstos os requisitos do artigo 413, do Código Civil, ou seja, quando o valor for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Ademais, o próprio STJ, em situações específicas, já autorizou tal redução⁷.

Ao analisar a natureza jurídica e a finalidade dos contratos imobiliários submetidos à incorporação imobiliária e ao loteamento, o Min. Cueva destacou em seu voto que

[...] nas resoluções de contratos disciplinados pela Lei nº 6.766/1979, a redução equitativa da cláusula penal somente poderá ser admitida em hipóteses excepcionalíssimas, desde que atendidos os pressupostos do art. 413 do Código Civil, com a necessária fundamentação, devendo ser observado, ainda, o dever de reparação integral dos prejuízos suportados pelas empresas do setor imobiliário. 

Ora. A crítica apontada neste artigo é que a redução da cláusula penal no REsp nº 2106548/SP não foi realizada com base no artigo 413 do Código Civil, mas orientada nos fundamentos anteriormente criticados.

Além da divergência inaugurada pelo voto do Min. Ricardo Cueva, o Min. Moura Ribeiro também apresentou voto vencido, defendendo a possibilidade de retenções superiores ao limite de 25% dos valores pagos pelo adquirente. O eminente Ministro, contudo, fez uma ressalva importante: ponderou que tais descontos não deveriam incidir sobre o inciso II do dispositivo legal, uma vez que "o limite de 10% sobre o valor do contrato, previsto na lei, pode ultrapassar a integralidade dos valores pagos, deixando o comprador sem qualquer restituição".

Não obstante os votos divergentes apresentados, a Terceira Turma, por maioria, lamentavelmente deu parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Relatora Nancy Andrighi. Os Srs. Ministros Humberto Martins (Presidente) e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. 

Conclusão 

A decisão proferida pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2106548/SP revela uma preocupante tendência de resistência de parte do Poder Judiciário à aplicação da lei 13.786/2018, mesmo após sete anos de sua vigência. Ao invocar precedentes e súmulas anteriores à promulgação da norma - e ao interpretar o Código de Defesa do Consumidor como impeditivo à incidência da Lei dos Distratos - o voto vencedor da Ministra Relatora Nancy Andrighi parece desconsiderar o esforço legislativo voltado à construção de um marco regulatório específico para os contratos imobiliários, com critérios objetivos e previsíveis para a resolução contratual, de modo a fortalecer a relação entre empresas e adquirentes de bens imóveis.

Essa postura, ainda que respeitável, compromete a segurança jurídica e a coerência sistêmica da jurisprudência do STJ, cuja função constitucional é justamente a de uniformizar a interpretação da legislação federal, bem como afastar decisões que neguem vigência à Lei Federal. A prevalência de entendimentos superados, em detrimento de norma vigente e específica, não apenas fragiliza a confiança dos agentes econômicos no ordenamento jurídico, como também perpetua a judicialização de conflitos que a própria Lei nº 13.786/2018 buscou mitigar.

É legítimo que haja divergência jurisprudencial e controle de abusos pontuais, mas não se pode admitir que a aplicação da lei seja afastada por objeções subjetivas ao seu conteúdo normativo. A crítica à "espinha dorsal" da Lei dos Distratos - como se percebe em votos que a classificam como abusiva - revela, mais do que uma interpretação jurídica, uma resistência ideológica à opção legislativa democraticamente construída. Cabe ao STJ, portanto, reafirmar seu papel institucional e garantir a plena eficácia da legislação federal, em respeito à legalidade, à segurança jurídica e à estabilidade das relações contratuais no setor imobiliário.

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