I - Panorama fático: o que é o caso em julgamento e qual sua relevância para o mercado imobiliário?

O STJ afetou dois recursos especiais (REsp. 1.874.133/SP e REsp 1.883.871/SP), para julgamento sob a sistema dos recursos repetitivos para enfrentar a questão da (im)possibilidade penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, em decorrência de dívida condominial.

O Tema 1.266 do STJ¹ definirá se as dívidas condominiais podem atingir o imóvel dado em garantia fiduciária por ocasião da operação de financiamento habitacional. Em outras palavras, definirá se o credor fiduciário pode ter o imóvel lastro de sua garantia atingido pela penhora dos créditos oriundos das despesas condominiais inadimplidas pelo condômino, devedor fiduciante.

O julgamento tem fortíssimo impacto para a segurança jurídica das relações contratuais imobiliárias, notadamente para a higidez da alienação fiduciária disciplinada pela lei 9.514/97.

As consequências sistêmicas - sociais e econômicas -, além das jurídicas, são verdadeiramente relevantes. Antes de abordar a importância da prevalência da garantia fiduciária para o crédito imobiliário e, por isso, o desacerto de ser admitida a penhora para satisfazer dívida condominial do devedor fiduciante, faz-se um registro.

Não se desconhece a preocupação com a sustentabilidade dos condomínios, tampouco a função social e a capacidade de custeio como elementos essenciais à vida urbana. Porém, se o imóvel objeto da alienação fiduciária puder ser atingido pela penhora em razão de despesas condominiais do devedor fiduciante haverá danos a estrutura da garantia e ao crédito imobiliário. Nesses quase 30 anos de sua vigência, a alienação fiduciária foi responsável por viabilizar o crédito imobiliário, conferindo condições econômicas para a compra da moradia financiada, com prazos e juros adequados.

Como bem pontuou a ABRAINC - Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, em sua manifestação no STJ, o sistema jurídico tem instrumentos suficientes e proporcionais para tutelar o crédito condominial, sendo admitido: (i) penhora dos direitos aquisitivos; (ii) operações de cessão ou antecipação de receitas condominiais; (iii) o reconhecimento de título executivo extrajudicial. É certo, portanto, que as características do título condominial são suficientes para a tutela da coletividade, não sendo proporcional, tampouco sistemicamente funcional desestruturar a alienação fiduciária, sob pena de consequências econômicas gravíssimas².

O economista Gustavo Franco ofereceu parecer nos autos do Tema 1.266 dando conta desta preocupação com as relações condominiais, mas ponderou que não há necessidade de comprometer a integridade da garantia.

Eis que permitir a penhora do imóvel dado em garantia promove uma ruptura na arquitetura da alienação fiduciária, comprometendo seriamente o mercado de crédito imobiliário. Essa mudança de entendimento, em termos econômicos, representaria sacrificar a coletividade que financia e adquire moradias, para enfrentar, apenas, um problema pontual e equacionado por instrumentos legais eficientes³.

Nesse contexto, a tutela dos interesses do condomínio - ainda que seja legítima e encontre respaldo em mecanismos próprios e eficientes de cobrança - não pode comprometer a lógica do sistema de garantia da alienação fiduciária. Caso contrário, corre-se o risco de socializar prejuízos privados no âmbito do crédito, encarecer o financiamento habitacional e ressuscitar a insegurança jurídica que o legislador tentou corrigir com a lei da alienação fiduciária. O STJ e o STF já se manifestaram em diversas ocasiões sobre a importância da alienação fiduciária e do procedimento de execução extrajudicial da garantia para o fomento do crédito imobiliário do Brasil⁴.

II. O crédito imobiliário e a alienação fiduciária

Com a deterioração do SFH - Sistema Financeiro de Habitação, a partir dos anos 1970 e diante do cenário macroeconômico nos anos que sucederam, o crédito se tornou escasso e foi por meio do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário que se reoxigenou o mercado de crédito. Ele foi concebido para desregulamentação da economia e modernização dos instrumentos e mecanismos de financiamento à atividade produtiva⁵.

Basicamente, o SFI renovou as energias do SFH, dada a exaustão da captação dos recursos que estavam concentrados nos depósitos na caderneta de poupança. Assim, foram criadas fontes alternativas de recursos para o financiamento imobiliário, como os CRIs - Certificados de Recebíveis Imobiliários e estabelecidas novas garantias reais imobiliárias.

Isso porque havia risco associado à demanda de crédito e preocupação quanto à falência do incorporador na década de 90. Do lado da oferta, a própria dinâmica de retomada dos imóveis reduzia o apetite para concessão de crédito. Afinal, o processo de recomposição às situações de mora dos adquirentes era lento, caro e burocrático⁶.

Foi nesse cenário que a alienação fiduciária surgiu como instrumento engenhoso e eficaz para o fomento do crédito habitacional pelas instituições financeiras, incorporadores e loteadores, cuja função é conferir o lastro e garantir a conversibilidade fluída e ágil do crédito. De fato, a execução extrajudicial da garantia reduziu o risco de crédito e foi importante alavanca de estímulo financeiro para o crescimento do mercado imobiliário, na época, desconfiado pela morosidade e ineficácia da hipoteca.

Afinal, o imóvel é o lastro essencial do crédito imobiliário, cuja segurança depende da higidez e da celeridade na realização da garantia. O recrudescimento do crédito imobiliário a partir da década de 90 se deu, essencialmente, pela chegada da alienação fiduciária de bem imóvel. A representatividade desta garantia no mercado habitacional é percebida pelo volume de contratação de financiamentos de imóveis por meio da alienação fiduciária, só em 2024, mais de 78,29 milhares de unidades financiadas com uso desta garantia contra 3,6 milhares por meio da hipoteca. Além disso, o uso desta garantia fez reduzir a própria inadimplência no setor. Se considerada a evolução da inadimplência de 2003, que girava em torno de 11,2% em comparação com 2011, onde a inadimplência atingiu 1,5%. O sucesso da garantia para o crédito imobiliário é incontroverso.

Nesse contexto, admitir a penhora do imóvel dado em alienação fiduciária para saldar dívida condominial traz risco fundamental ao crédito imobiliário, tornando a principal garantia do mercado ineficaz.

III. A inadimplência das despesas condominiais.

A origem da discussão posta em julgamento pelo STJ tem relação direta com a crescente judicialização de despesas condominiais inadimplidas e, em alguns casos pontuais, a dificuldade de saldar a dívida junto ao condômino.

O problema foi se agravando nos últimos anos, em que se tem experimentado um cenário de taxa de juros básica ("Selic") elevada. Na prática, a inadimplência do condomínio funciona como uma espécie de crédito informal para o devedor, em razão do baixo custo da dívida e da transferência deste ônus aos demais condôminos, que precisam arcar com um rateio forçado referente à parcela do condômino inadimplente.

Esse contexto pode resultar no aumento da quota condominial. Do ponto de vista econômico, cria-se uma distorção no custo da dívida condominial que, na prática, estimula o condômino a inadimplir. Com a Selic em 15%, a multa de apenas 2% revela-se pouco eficaz, levando o condômino a considerar mais vantajoso postergar o pagamento do débito condominial.

Isso significa que atrasar o condomínio é uma alternativa viável e financeiramente atraente quando comparada com outros produtos bancários mais onerosos, como o cartão de crédito e o cheque especial.

Nesse sentido, os condomínios passaram a buscar uma alternativa drástica para equalizar os débitos condominiais não pagos: penhora do imóvel alienado fiduciariamente.

IV. Riscos sistêmicos da penhora do imóvel alienado fiduciariamente

Não deve ser chancelada a penhora da garantia. É um erro não só jurídico, mas econômico permitir que o imóvel - e não apenas os direitos aquisitivos - seja penhorado para satisfazer as dívidas condominiais.

Se chancelado pelo Judiciário, esse movimento de enfraquecimento da alienação fiduciária comprometerá a solidez e a integridade do sistema nacional de crédito imobiliário, com dano colateral iminente: o aumento do custo de capitação de recursos.

A penhora do imóvel representará uma mudança na premissa de precificicação dos custos de financiamento, dado que a segregação patrimonial, antes eficaz, passa a se tornar frágil, levando o concedente do crédito a adotar cautelas adicionais na hora de viabilizar o financiamento.

Em síntese, o crédito imobiliário ficará mais caro e restrito para todos. Ou seja, o spread bancário vai aumentar.

Segundo Gustavo Franco, o valor da taxa de juros é inversamente proporcional à qualidade da garantia. Logo, se a alienação fiduciária é enfraquecida, as taxas de juros, que são hoje menores no mercado de crédito imobiliário, tenderão a subir, além da insegurança jurídica que será criada pela flexibilização da garantia, quando se observa o mercado secundário já instrumentalizado. Isto é, os créditos lastreados em alienação fiduciária passariam a ser reprecificados negativamente no mercado secundário de CRI's, letras de crédito imobiliário e fundos imobiliários, com impacto direto nestes títulos⁷.

Uma outra perspectiva econômica da questão está relacionada a incapacidade desta mudança de entendimento alterar o incentivo a inadimplir e acumular dívida junto ao condomínio. Isto é, continuará existindo uma distorção relativa ao custo da dívida condominial em relação as demais dívidas, ainda que se permita o atingimento do imóvel dado em garantia fiduciária.

A mudança de entendimento representaria uma ingerência nas relações contratuais já celebradas, cuja precificação dos ativos não considerou o risco de esvaziamento da garantia. Como consequência, haverá uma interferência externa e negativa do Judiciário nos contratos vigentes, causando insegurança jurídica e econômica aos contratantes, sem que isto tenha sido anteriormente ajustado pelas partes, violando também o art. 421, parágrafo único do CC.

V. Aspectos legais: o direito de garantia, a lei e os precedentes

No financiamento habitacional, a propriedade não é transferida de forma plena por meio do contrato de alienação fiduciária. Em vez disso, constitui-se uma propriedade resolúvel destinada a funcionar como garantia.

O credor fiduciário é mero titular formal, sem direito de uso, gozo ou fruição do bem. Esses direitos pertencem ao devedor fiduciante, que também tem o domínio útil. Portanto, trata-se de direito real de garantia, e não de propriedade plena.

Essa circunstância normativa, expressamente tratada pelo legislador, afasta a tese defendida pelos condomínios de que o caráter ambulatório da obrigação - propter rem - deveria sujeitar o credor fiduciário ao pagamento do débito, ainda que por meio da realização da garantia.

O art. 27, §8º da lei 9.514/97 atribui ao fiduciante a responsabilidade pelos encargos até a imissão na posse do credor fiduciário. O art. 1.368-B do CC, parágrafo único, também estabelece que o credor fiduciário só responde a partir da posse direta do bem. Até que essa ocorra, portanto, o devedor fiduciante é o responsável por todos os encargos da coisa⁸.

O fato de o bem estar sob a condição de propriedade resolúvel não afasta a possibilidade do direito real de aquisição do devedor fiduciante ser objeto de penhora. Esse direito do fiduciante possui expressão econômica e pode ser penhorado, conforme art. 835, XII do CPC. Além disso o próprio art. 23, § 2º da lei 9.514/97 reforça que recai sobre o fiduciante as despesas de IPTU e taxas condominiais.

O STJ tem inúmeras decisões tratando sobre a responsabilidade do devedor fiduciante pelo pagamento das despesas condominiais, de maneira que não pode ser penhorado o imóvel alienado fiduciariamente para saldar a dívida condominial^9-10.

Aliás, o próprio STJ julgou na 1ª Seção de Direito Público tema idêntico relativo à responsabilidade pelo IPTU, Tema 1158¹¹, reconhecendo que não cabe ao fiduciário esta responsabilidade.

Por isso, em respeito ao sistema de precedentes obrigatórios e ao disposto no art. 926 do CPC, o STJ deve manter a coerência, estabilidade e previsibilidade de suas decisões, de maneira a conferir a mesma solução para as despesas condominiais, ou seja: não pode ser penhorado o imóvel alienado fiduciariamente.

A mudança de entendimento compromete o crédito habitacional e desvirtua a finalidade da garantia fiduciária. 

A obrigação propter rem é imputável ao titular imediato dos poderes sobre a coisa¹². Não é este o credor fiduciário, mas, sim, o devedor fiduciante. Logo, não pode ser transferido ao credor fiduciário o passivo sob responsabilidade do devedor fiduciante para, ao fim, penhorar o imóvel dado em garantia fiduciária. O credor fiduciário não responde pelas dívidas de condomínio e, logicamente, não pode ter o imóvel - objeto da garantia - submetido à penhora por conta de dívida do devedor fiduciante.

Por conseguinte, o credor fiduciário não é o legitimado passivo para integrar a execução dos débitos condominiais, só podendo ser chamado para responder a partir da sua imissão na posse, quando da realização da garantia fiduciária¹³.

A esse respeito, o STF, quando julgou o Tema 1.153, entendeu, acertadamente, que o credor fiduciário só pode ser responsabilizado pelo IPVA quando houver consolidado a propriedade sobre o automóvel. Assim, enquanto estiver alienado fiduciariamente, compete ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento do IPVA. A semelhança fática e jurídica dos casos justifica a aplicação da mesma conclusão jurídica.

O regime estabelecido pela lei da alienação fiduciária atribui ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais sobre o imóvel. Desta forma, o credor fiduciário não pode ser chamado para responder pela dívida do fiduciante. Não há omissão legislativa que autorize interpretação extensiva ou criação judicial de hipótese de penhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente.

VI. Conclusão

A alienação fiduciária tem expressiva relevância para o setor imobiliário, notadamente por permitir a realização ágil e segura da garantia e contribuir, assim, para reduzir a inadimplência. Como consequência, tem-se a redução dos juros, o aumento do prazo de financiamento, assim como o aumento da oferta de crédito imobiliário, o que beneficia diretamente o consumidor.

A manutenção do regime da alienação fiduciária hígido ajuda na expansão do setor da construção civil, contribui para reduzir a inflação, a taxa de juros no âmbito do crédito habitacional, aumentar a oferta de emprego, bem como reduzir o déficit habitacional.

O STJ deve preservar o regime jurídico da alienação fiduciária, tanto pelas razões econômicas envolvidas quanto pela coerência do sistema legal que a sustenta. Qualquer interferência nessa sistemática, especialmente pela alteração de critérios estabelecidos em lei, tende a gerar custos e potenciais prejuízos aos credores e ao mercado em geral, produzindo insegurança jurídica, aumento de preços e juros, com desdobramentos desfavoráveis ao consumidor

Desta maneira, considerando a relevância da alienação fiduciária como pilar estrutural do crédito imobiliário nacional, torna-se necessário refutar a tese da penhora do imóvel dado em garantia para satisfazer dívida condominial.

A descaracterização da garantia, fragilizando-a por meio da penhora, introduz incerteza a imprevisibilidade no mercado e, por conseguinte, eleva-se o risco e aumenta-se o custo de captação de recursos. A qualidade da garantia - liquidez, agilidade e conversibilidade - contribuem para o alongamento dos prazos de financiamento e redução das taxas de juros. Uma mudança radical incrementará custos indesejados ao financiamento, além de representar uma redução na oferta do crédito, penalizando toda a coletividade.

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1 Objeto do Tema 1266: Definir se é possível penhorar imóvel objeto de alienação fiduciária em decorrência de dívida condominial, antes da quitação do financiamento e enquanto a propriedade ainda é resolúvel em nome do credor fiduciário.

2 Manifestação ABRAINC apresentada nos autos do Tema n. 1.266 do STJ.

3 Trecho dos memoriais apresentados pela ABRAINC nos autos do Tema n. 1.266 do STJ.

4 Tema n. 982 do STF: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

5 Esse objetivo fica claro da Exposição de Motivos Interministerial n. 32/MPO-MF, de 09 de junho de 1997, do Projeto de lei que resultou na edição da Lei n. 9.514/97.

6 Escrevemos sobre o crédito imobiliário e os instrumentos de financiamento em: Miranda, Victor Vasconcelos. O crédito imobiliário, o CNJ e a escritura pública. Disponível aqui. Acesso em 20/11/2025.

7 Parecer do economista Gustavo Franco, disponível nos autos do Tema n. 1.266 no STJ.

8 Segundo Melhim Chalhub, "o fiduciante é investido na posse direta do imóvel (parágrafo único do art. 23), assumindo-a por sua inteira conta e risco, daí porque é responsável por todos os impostos, taxas e contribuições que incidem sobre o imóvel, notadamente o imposto predial e as contribuições condominiais (...) a responsabilidade por esses encargos passará ao credor fiduciário se e quando vier a se tornar proprietário do bem e possuidor direto, em decorrência de execução da dívida garantida, nos termos do parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil" (CHALHUB, Melhim Namem. Alienação Fiduciária. 8ª ed. São Paulo: Grupo GEN, 2023. p.223 e 225).

9 "Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia". (REsp n.2172631/DF, Min. Rela. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 12/11/2024).

10 "Segundo o entendimento pacífico da Terceira Turma desta Corte, em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária". (STJ, AgInt no REsp 2131251/DF, Min. Rel. Moura Ribeiro, 3ª turma, Dje 9/9/2024).

11 Tema 1.158 do STJ: "O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU."

12 Nesse sentido, o STJ, no Tema n. 886, entendeu que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do promissário comprador, que mantém relação jurídica material direta com o imóvel. Assim, independentemente do registro, o compromissário comprador é o responsável pelos débitos condominiais, desde que tenha sido imitido na posse e o condomínio cientificado. A ratio decidendi é a mesma aqui quando se observa a relação jurídica mantida com o imóvel.

13 André Abelha faz um recorte bem humorado do assunto: Disponível aqui. Acesso em 20/11/2025.