Reforma tributária e o PL 1.087/25: Impactos na tributação das locações de imóveis

1. Tributação das locações por pessoas físicas

Atualmente, os rendimentos recebidos por pessoas físicas decorrentes da locação de imóveis são tributados pelo carnê-leão, conforme a tabela progressiva do Imposto de Renda. A alíquota máxima é de 27,5% para valores superiores a R$ 4.664,68 mensais, com dedução de R$ 896.

Com a possível aprovação do PL 1.087/25, haverá a atualização da tabela progressiva a partir de janeiro de 2026. Os principais pontos são:

Isenção total para rendimentos mensais de até R$ 5 mil;

Ausência de redução para contribuintes com rendimentos mensais superiores a R$ 7 mil;

Exemplo prático:

Se aprovada a nova legislação, um locador de um único imóvel, pessoa física que aufira R$ 5 mil mensais com aluguel a partir de 2026 estará isento do IR e não será contribuinte do IBS ou da CBS.

2. Instituição do IRPFM - IRPFM Mínimo

Para mitigar os efeitos da ampliação da faixa de isenção, o PL 1.087/25 propõe a criação do IRPFM - Imposto de Renda das Pessoas Físicas Mínimo, com aplicação a partir de 2026. Trata-se de um tributo complementar, com alíquotas progressivas de 2,5% a 10%, incidentes sobre rendimentos anuais superiores a R$ 600 mil.

Assim, para rendimentos entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão anuais, haverá tributação progressiva. Valores acima de R$ 1,2 milhão incidirão na alíquota máxima de 10%.

3. IBS e CBS para pessoas físicas

Conforme o art. 251 da LC 214/25, pessoas físicas poderão ser enquadradas como contribuintes do regime regular do IBS e da CBS nas seguintes hipóteses cumulativas:

• Receita total com locações superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior;
• Locações envolvendo mais de três imóveis distintos.

Adicionalmente, será contribuinte também no próprio ano-calendário se a receita com locações ultrapassar 20% do limite anterior, ou seja, R$ 288 mil.

Tratamento fiscal:

• Redução de 70% nas alíquotas do IBS e CBS;
• Aplicação de redutor social de R$ 600 nas locações residenciais, reajustado pelo IPCA;
• Para 2026, alíquotas simbólicas de teste:

IBS: 0,1%

CBS: 0,9%

A carga tributária total estimada para pessoas físicas locadoras, incluindo IR, IBS e CBS, poderá atingir 35,9%, nos casos de maior exposição.

4. Locações de curta duração

A locação por curta temporada, como nos casos de uso do Airbnb, será equiparada à hospedagem. Nesse caso, haverá:

• Redutor de base de cálculo de 40%;
• Vedação ao aproveitamento de créditos de IBS e CBS.

5. Tributação das locações por pessoas jurídicas

As locações realizadas por pessoas jurídicas também estarão sujeitas à incidência do IBS e CBS, conforme o art. 252 da LC 214/25.

Aspectos relevantes:

• Direito ao crédito de IBS e CBS sobre aquisições de bens e serviços no valor total da NF, mesmo que o valor seja parcelado, desde que cumpridas às exigências legais, como o recolhimento via split payment, onde o crédito do imposto será liberado na totalidade assim que o débito da NF for quitado;
• Emissão nota fiscal nos termos da LC;
• Aplicação de redutor social de R$ 600 nas locações residenciais, a partir de 2027;
• Redução de 70% nas alíquotas aplicadas às locações em geral.

Regime especial para contratos antigos:

Contratos de locação não residencial firmados até 16/1/25 poderão optar pelo regime do art. 487 da LC 214/25:

• Alíquota de 3,65%;
• Vedação à apropriação de créditos;
• Carga tributária equivalente ao regime anterior: 11,33%

Carga tributária estimada para contratos sem regime especial:

• Alíquota cheia do IVA dual (IBS + CBS): Estimada em 28%;
• Com a redução de 70%: Carga efetiva estimada de 8,4%;
• Carga tributária total média para pessoas jurídicas em 2026: 16,08%;
• Caso a BC do IRPJ seja maior do que R$ 20.000,00 ao mês: 10% adicional.

6. Transição e obrigatoriedades acessórias

A transição para o novo modelo será progressiva, entre 2026 e 2033:

• 2026-2027: Alíquotas simbólicas e testes do sistema; nota fiscal eletrônica obrigatória para todos os aluguéis;
• 2028-2032: Redução gradual de ISS e ICMS, com elevação proporcional do IBS e CBS;
• 2027: Extinção do Pis e da Cofins, início da CBS;
• 2027: Redução do IPI para 0% (exceto Zona Franca de Manaus);
• 2033: Extinção total dos tributos antigos e plena vigência do modelo dual.

7. CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro

A LC 214/25 também prevê a implantação do CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro, no âmbito do Sinter, que exigirá a inscrição de todos os imóveis urbanos e rurais com identificação unificada por:

• CPF;
• CNPJ;
• Código CIB.

Prazos de adequação:

• 12 meses (a partir de janeiro de 2025): Órgãos federais, cartórios e capitais;
• 24 meses: Órgãos estaduais e demais municípios.

Espera-se que o CIB seja integrado aos sistemas de fiscalização da Receita Federal, permitindo cruzamento automatizado com o IR.

8. Fluxo de caixa

Nas aquisições de bens e serviços a locadora PJ de imóveis, terá que pagar mediante NF o total do imposto da operação, mesmo que tenha parcelado o valor total a pagar.

Ressalta-se que o crédito depende do pagamento total do imposto destacado na nota fiscal e não do modo comercial do pagamento da compra ou serviços adquiridos. Em muitas situações, a empresa pode comprar ou adquirir serviços de seus fornecedores a prazo, e ter que pagar à vista o IBS e CBS, no seu vencimento.

Um exemplo é se uma empresa Holding que aluga alguns imóveis, comprar materiais de informática, materiais de limpeza e adquirir serviços de TI, onde, enquanto a mesma não pagar o IBS e CBS total que estão destacados nas notas fiscais, não vai gerar seus créditos no sistema do comitê gestor que controla tudo via um sistema integrado. Este crédito imputado no sistema será usado na apuração dos tributos no mês.

Assim, as empresas que começaram a se preparar agora estarão em posição de ajustar sistemas, revisar contratos, recalibrar preços e organizar créditos de forma estratégica, garantindo competitividade durante a transição.