STJ: Adjudicação compulsória depende da quitação do preço do imóvel

A 3ª turma do STJ decidiu que a adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do valor pactuado, mesmo que o saldo devedor esteja prescrito. Para o colegiado, a teoria do adimplemento substancial é inaplicável nesse tipo de demanda.

Essa teoria, que decorre do princípio da boa-fé contratual, busca impedir a resolução de um contrato quando a inadimplência é mínima em comparação com o valor já cumprido. No caso, um casal buscava a transferência do imóvel com base na prescrição do saldo devedor.

"Os efeitos da aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória podem ser nefastos: produzir-se-ia um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que, por meio dela, o promitente comprador poderia obter a regularização da situação do imóvel sem a quitação do preço. Essa possibilidade é evidentemente incompatível com a boa-fé contratual", afirmou a relatora, ministra Nancy Andrighi.

Entenda o caso

O casal comprou um lote urbano em 2007 e passou a morar no local. O valor do imóvel seria pago em parcelas, e cerca de 80% do total foi quitado. As últimas prestações, porém, não foram pagas, e a vendedora nunca cobrou essas dívidas ao longo dos anos seguintes.

Diante disso, os compradores entraram com uma ação pedindo que a Justiça reconhecesse a prescrição dessas parcelas não pagas e determinasse a transferência definitiva do imóvel para o nome deles, por meio da chamada adjudicação compulsória.

O juízo de 1º grau atendeu integralmente ao pedido e determinou a transferência da propriedade. O TJ/SP, porém, ao julgar a apelação, reconheceu a prescrição da dívida, mas afastou a adjudicação compulsória sob o argumento de ausência de quitação integral do preço.

Teoria do adimplemento substancial é inaplicável à adjudicação compulsória

Ao analisar o recurso especial, a ministra Nancy Andrighi destacou que, ainda que a prescrição impeça a cobrança judicial das parcelas restantes, ela não descaracteriza a existência da dívida nem supre a exigência de pagamento integral para fins de adjudicação compulsória.

Segundo a relatora, "nenhuma dessas situações, contudo, implica a quitação do preço, tampouco se mostra suficiente para a adjudicação compulsória pelo promitente comprador".

A ministra também observou que a teoria do adimplemento substancial não encontra aplicação nesse contexto, pois sua função principal é impedir a resolução contratual por inadimplemento irrelevante, o que não se confunde com a possibilidade de se exigir transferência da propriedade sem quitação.

"A teoria do adimplemento substancial tem por objetivo precípuo impedir que o credor resolva a relação contratual em razão de inadimplemento de ínfima parcela da obrigação. A via judicial para esse fim é a ação de resolução contratual."

A relatora concluiu que, na ausência de pagamento integral, a adjudicação compulsória não pode ser concedida. Como alternativa, os recorrentes poderão regularizar a situação por meios extrajudiciais ou pela via da usucapião:

"Os recorrentes dispõem de dois caminhos para a regularização da situação do imóvel: a celebração de acordo com a recorrida, de tal modo que essa última se proponha à outorga da escritura definitiva, ou o ajuizamento de ação de usucapião, se estiverem presentes os requisitos legalmente exigidos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva."

Com base nesses fundamentos, o recurso especial foi negado por unanimidade pela 3ª turma.

• Processo: 2.207.433

Leia o acórdão.