TJ/GO afasta responsabilidade de credor fiduciário por IPTU

A 8ª câmara Cível do TJ/GO afastou a responsabilidade de uma incorporadora pelo pagamento de IPTU incidente sobre imóvel alienado fiduciariamente, ao reconhecer que o credor fiduciário não pode figurar no polo passivo da execução fiscal antes da consolidação da propriedade. 

A decisão, unânime, aplicou a tese firmada pelo STJ no Tema 1.158, segundo a qual a obrigação tributária recai sobre o devedor fiduciante, que permanece na posse direta do bem.

Entenda 

O caso teve origem em execução fiscal proposta pelo município de Goiânia para cobrança de IPTU referente a imóvel objeto de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. A incorporadora, executada no processo, apresentou exceção de pré-executividade, alegando ilegitimidade passiva, uma vez que não detinha mais a posse ou o domínio direto do bem.

O juízo da 5ª vara da Fazenda Pública Municipal de Goiânia/GO rejeitou o pedido e manteve a empresa no polo passivo da execução. Inconformada, a parte interpôs agravo de instrumento, que foi inicialmente negado sob o fundamento de que a ausência de registro da transferência no cartório de imóveis mantém a responsabilidade do vendedor ou proprietário registral pelo pagamento do tributo, nos termos do art. 34 do CTN.

Nos embargos de declaração, a incorporadora sustentou que o acórdão havia incorrido em omissão e contradição, pois o contrato firmado não era uma promessa de compra e venda, mas sim contrato de alienação fiduciária, cuja natureza jurídica e efeitos são distintos. 

Argumentou, ainda, que o STJ, no Tema 1.158, firmou entendimento no sentido de que o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade.

O município de Goiânia, por sua vez, defendeu a manutenção da decisão anterior, afirmando inexistirem os vícios alegados.

Ilegitimidade do credor fiduciário

Ao reexaminar o caso, o desembargador Ronnie Paes Sandre, relator, reconheceu que o acórdão anterior havia deixado de analisar o tema sob a ótica da lei 9.514/97, que rege a alienação fiduciária de imóveis. Destacou que, conforme o art. 38, o contrato de alienação fiduciária, mesmo firmado por instrumento particular, produz os mesmos efeitos de escritura pública.

Com base nos artigos 23, § 2º, e 26 da referida lei, o relator ressaltou que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o devedor fiduciante enquanto este permanecer na posse do bem e antes da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Citando o Tema 1.158 do STJ, o voto reafirmou que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses do art. 34 do CTN.

Diante disso, o colegiado acolheu os embargos de declaração, com efeitos infringentes, reformando o acórdão anterior para reconhecer a ilegitimidade passiva da incorporadora e extinguir o processo em relação a ela, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC.

• Processo: 5498486-11.2025.8.09.0051

Confira a decisão.