A 2ª seção do STJ fixou, no Tema 1.099, que o prazo prescricional para pedir a restituição de comissão de corretagem, quando o contrato é rescindido por culpa da incorporadora ou construtora devido a atraso na entrega do imóvel, é de 10 anos, contado a partir da ciência da recusa na devolução.
Confira a tese:
“Prescrição decenal, art. 205 do CC/02, da pretensão de restituição dos valores pagos, a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.
Caso concreto
O caso que deu origem à afetação envolve promessa de compra e venda de unidade autônoma, firmada em 2011 e rescindida judicialmente devido ao descumprimento do prazo de entrega pela incorporadora. Os compradores pediram a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.
O TJ/CE entendeu ser aplicável a prescrição decenal prevista no art. 205 do CC, por se tratar de responsabilidade contratual, e não a prescrição trienal fixada pelo STJ no Tema 938, que trata da abusividade de cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão.
Para a Corte local, no caso concreto, a restituição decorre da inutilidade da intermediação diante da resolução contratual.
Voto do relator
Ao analisar o caso, o relator, ministro Humberto Martins, iniciou afastando a preliminar de perda de objeto em razão de acordo firmado entre as partes na origem.
Segundo ele, uma vez afetado o recurso como repetitivo, há objetivação do processo, prevalecendo o interesse coletivo sobre o interesse individual.
Assim, mesmo que o caso concreto se torne prejudicado, a tese deve ser julgada para uniformizar a jurisprudência e destravar processos sobrestados em todo o país.
Ao analisar precedentes da 2ª seção e da Corte Especial, Humberto Martins observou que a jurisprudência vinha oscilando entre aplicar o prazo trienal (enriquecimento sem causa ou reparação civil) e o decenal (art. 205 do CC).
Para ele, na hipótese do Tema 1.099, a restituição decorre da resolução contratual, formando-se nova relação jurídica de liquidação. Assim, o relator destacou que não se trata de enriquecimento sem causa ou reparação civil extracontratual, mas de pretensão fundada em vínculo contratual rompido.
No caso concreto, julgou prejudicado o recurso especial pela perda de objeto, mas manteve a fixação da tese.
Os ministros acompanharam o voto do relator de forma unânime.
- Processo: REsp 1.897.867