O Brasil, em razão de sua vasta extensão territorial e da complexidade de sua estrutura fundiária, exige instrumentos técnicos e jurídicos capazes de garantir segurança na identificação e delimitação dos imóveis rurais. Afinal, como é notório, o processo histórico de ordenamento territorial brasileiro jamais foi dos mais tranquilos. Desde as primeiras povoações, passando pelo regime de sesmarias e pelas diversas formas de ocupação e titulação de terras, até alcançar o século XXI, o sistema sempre claudicou em oferecer um mínimo de segurança jurídica e de confiabilidade cadastral.

É nesse contexto que o georreferenciamento se firmou como uma das mais relevantes conquistas do ordenamento jurídico contemporâneo, por permitir a integração entre o Direito Agrário, o Direito Civil e a tecnologia geoespacial, assegurando que cada imóvel rural possua uma posição inequívoca no território nacional, compatível com os princípios da publicidade, especialidade e continuidade registral¹.

1. Conceito e fundamento legal

Por definição, o georreferenciamento é o procedimento técnico destinado à identificação precisa do imóvel rural em suas dimensões, limites e confrontações, com base em coordenadas geodésicas oficiais.

O instituto do georreferenciamento foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pela lei 10.267, de 28/8/01, que alterou dispositivos da lei 6.015/1973 (lei de registros públicos) e da lei 4.947/1966, instituindo o CNIR - Cadastro Nacional de Imóveis Rurais.

De acordo com o art. 176, § 3º, da lei 6.015/1973, a identificação do imóvel rural passou a ser realizada obrigatoriamente com base em levantamento georreferenciado, utilizando-se o SGB - Sistema Geodésico Brasileiro, sob a coordenação do INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.

2. Prazos de implementação

A lei 10.267/01 instituiu o sistema de identificação geodésica dos imóveis rurais no Brasil, criando o marco jurídico do georreferenciamento. Tal lei foi regulamentada no ano seguinte pelo decreto 4.449, de 30/10/02, que estabeleceu um escalonamento gradual de exigência, conforme a dimensão da área do imóvel.

Posteriormente, o decreto foi alterado por normas sucessivas - decreto 5.570/05, decreto 7.620/11, decreto 9.311/18 e, mais recentemente, pelo decreto 12.689/25 - sempre com o propósito de ajustar os prazos de implementação e adequar o sistema às realidades técnicas e regionais do país.

Cumpre pontuar que, até a edição do decreto 12.689/25, as alterações promovidas tiveram caráter meramente prorrogatório, sempre bem-vindo e de natureza pontual, uma vez que buscavam exigir o georreferenciamento e a certificação prioritariamente das propriedades de maior extensão, postergando a obrigatoriedade para os imóveis de menor área.

Conforme demonstrado no quadro a seguir, o cronograma manteve a lógica de progressividade, assegurando uma transição técnica e operacional compatível com a capacidade do sistema e dos profissionais habilitados.

3. Quadro cronológico dos prazos de exigência do georreferenciamento de imóveis rurais no Brasil

Faixa de área do imóvel rural	Prazo para exigência (a partir de 20/11/2003)	Decreto que fixou ou alterou o prazo
Acima de 5.000 hectares	90 dias ? 20/03/2004	Decreto nº 4.449/2002 (art. 10, I)
De 1.000 até menos de 5.000 hectares	1 ano ? 20/11/2004	Decreto nº 4.449/2002 (art. 10, II)
De 500 até menos de 1.000 hectares	5 anos ? 20/11/2008	Decreto nº 4.449/2002 (art. 10, III) com redação do Decreto nº 5.570/2005
De 250 até menos de 500 hectares	10 anos ? 20/11/2013	Decreto nº 4.449/2002 (art. 10, IV) com redação do Decreto nº 7.620/2011
De 100 até menos de 250 hectares	15 anos ? 20/11/2018	Decreto nº 4.449/2002 (art. 10, V) com redação do Decreto nº 9.311/2018
De 25 até menos de 100 hectares	20 anos ? 20/11/2023	Decreto nº 4.449/2002 (art. 10, VI) com redação do Decreto nº 9.311/2018
Inferior a 25 hectares	22 anos ? 20/11/2025	Decreto nº 4.449/2002 (art. 10, VII) com redação do Decreto nº 9.311/2018

Se não fosse a edição do decreto 12.689/25, a partir de 21/11 deste ano qualquer movimentação envolvendo imóvel rural - seja transferência, desmembramento, remembramento ou retificação - estaria sujeita à exigência de certificação georreferenciada, independentemente do tamanho da área.

4. Levantamento geodésico x certificação 

Antes de tecer comentários sobre o decreto 12.689/25, que é justamente o objeto deste artigo, é imperioso distinguir a diferença entre levantamento geodésico e certificação.

O levantamento geodésico é o sistema ou universo geoespacial em que ocorre a coleta e inclusão de dados topográficos e geodésicos do imóvel, realizada por profissional credenciado - engenheiro agrimensor ou engenheiro agrônomo - utilizando métodos e precisão compatíveis com o SGB - Sistema Geodésico Brasileiro. Trata-se de uma exigência obrigatória para todos os imóveis sujeitos à regularização, inclusive quando a certificação ainda não for necessária, sendo realizado antes do envio das informações ao SIGEF.

Já a certificação constitui a validação técnica e administrativa do levantamento, atestando que não há sobreposição com outros imóveis certificados e que o perímetro do imóvel está em conformidade com a base nacional de imóveis rurais.

Importante observar que a certificação não foi concebida originalmente pela lei 10.267/01, mas sim instituída pelo decreto 4.449/02, que regulamentou a matéria. Em seu art. 9º e § 1º, o decreto atribuiu ao INCRA a competência para certificar que a poligonal constante do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra existente em seu cadastro georreferenciado, e que o referido memorial atende às exigências técnicas estabelecidas em ato normativo próprio.

Por essa razão, entendemos que a certificação passou a ser condição de eficácia plena do levantamento, para fins de registro de atos translativos e de retificação de área. Ainda que o próprio decreto ressalve, expressamente, que "a certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio, nem exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário", é inegável que a norma elevou o papel do órgão fundiário a um patamar de controle prévio.

Cumpre pontuar que, há muito tempo, defendemos a distinção entre levantamento geodésico e certificação, sustentando que o decreto não era ilegal por exigir a certificação, mas por tornar essa certificação condição de eficácia para a transferência de imóveis rurais.

Em nossa visão, o decreto, ao exigir a certificação pelo INCRA como condição para a eficácia do memorial, extrapolou os limites da lei. Em artigo intitulado "Georreferenciamento - A exigibilidade indevida da certificação pelo INCRA"², sustentamos que a obrigatoriedade da certificação não possuía amparo legal, pois a lei exigia apenas que os memoriais fossem elaborados conforme padrões técnicos - e não que fossem previamente chancelados pelo órgão fundiário. Essa indevida ampliação regulamentar, somada à incapacidade institucional do INCRA de cumprir prazos razoáveis, gerou um gargalo operacional que comprometeu a política fundiária por vários anos.

5. A morosidade pré-SIGEF

Durante a primeira década de vigência da lei 10.267/01, o processo de certificação era realizado manualmente, mediante análise física das peças técnicas apresentadas em papel ou em arquivos digitais. Esse modelo analógico logo se mostrou inviável, gerando uma série de distorções práticas e administrativas:

• Filas intermináveis, com processos que aguardavam meses - ou até anos - para obtenção da certificação;
• Disparidades regionais, pois cada superintendência do INCRA aplicava critérios e prazos distintos;
• Judicialização recorrente, com inúmeros mandados de segurança determinando que o INCRA certificasse projetos dentro de prazos fixados pelo Poder Judiciário³;
• Desestímulo ao georreferenciamento formal, levando muitos proprietários a manterem descrições planimétricas antigas, o que perpetuava a insegurança jurídica e territorial.

Esse cenário reforçou a crítica central: a exigência de certificação, tal como imposta pelo regulamento, era indevida e, na prática, inviabilizava o cumprimento do próprio mandamento legal de modernização cartográfica.

6. A virada digital: O SIGEF e a automação da certificação

A criação do SIGEF - Sistema de Gestão Fundiária, lançado em 2013, representou um divisor de águas. O sistema passou a permitir que técnicos credenciados submetessem, de forma totalmente digital, plantas e memoriais descritivos, que eram confrontados automaticamente com a base nacional.

As principais inovações incluíram:

• Validação automática de sobreposições e inconsistências;
• Geração eletrônica de plantas e memoriais padronizados;
• Assinatura digital com presunção de autenticidade;
• Consulta pública das parcelas certificadas;
• Interoperabilidade crescente com os registros imobiliários.

Atualmente, já são mais de 1 milhão de imóveis certificados, cobrindo cerca de 262 milhões de hectares⁴. Além disso, em 2022 e 2023, o INCRA publicou novos manuais técnicos, incorporando metodologias modernas (uso de drones, PPP-RTK, fotogrametria) e simplificando exigências, como a dispensa de arquivos RINEX em levantamentos por RTK⁵.

A redução dos prazos também foi significativa: hoje, em casos sem sobreposição ou inconsistência, a certificação pode ocorrer de forma quase imediata. Isso contrasta com a morosidade pré-SIGEF, quando a espera era de meses ou anos.

7. O novo decreto 12.689/25

Saímos de uma verdadeira balbúrdia fundiária, marcada pela ausência de controle estatal sobre os imóveis rurais, para um sistema integrado que hoje dialoga com diversos atores públicos e privados. É fato que os avanços no combate ao desmatamento, no CAR - Cadastro Ambiental Rural, na verificação de áreas embargadas e em outras políticas de transparência territorial só foram possíveis graças à adoção do SIGEF, que congrega e compatibiliza informações de natureza fundiária, ambiental e registral, permitindo o compartilhamento eficiente de dados entre órgãos Federais, estaduais e municipais.

Por essa razão, ainda que existam críticas de natureza técnica e jurídica - especialmente quanto ao entendimento de que a certificação não deveria ser condição para a transferência de imóveis, mas apenas o levantamento geodésico em si -, o fato é que o tempo demonstrou a relevância e a funcionalidade do sistema implantado pelo INCRA, que passou a conferir segurança jurídica mínima e fiscalização efetiva sobre os trabalhos profissionais de georreferenciamento, principalmente após a implementação do SIGEF.

Com o SIGEF - Sistema de Gestão Fundiária, inaugurou-se uma nova fase na política de regularização territorial brasileira, marcada pela automação da certificação, pela verificação instantânea de sobreposições e pela integração entre as bases cadastrais, ambientais e registrais. O que antes dependia de análise humana e demorava meses passou a ser processado em minutos, com transparência e rastreabilidade. Essa transformação consolidou o georreferenciamento como instrumento essencial de governança fundiária digital e de modernização do sistema registral.

Assim, esperava-se que o decreto 12.689/25 apenas prorrogasse o prazo de exigência para imóveis com área inferior a 25 hectares, mantendo a coerência histórica das prorrogações progressivas. No entanto, o decreto rompeu com essa tradição, optando por dispensar integralmente a certificação até 21/10/2029.

Na prática, todos os prazos anteriores foram suprimidos, e é como se os proprietários passassem a ter a obrigação de realizar o levantamento apenas daqui a cinco anos.

Segundo notícia publicada em site oficial do governo Federal, a extensão do prazo de adequação foi proposta pelo MDA - Ministério do Desenvolvimento Agrário e Agricultura Familiar, sob o argumento de que os proprietários rurais, especialmente os pequenos produtores, enfrentam dificuldades financeiras e técnicas para se adequarem às exigências do processo de certificação.⁶

Ocorre que o decreto 12.689/25 não suspendeu apenas a certificação, mas também o próprio levantamento geodésico, promovendo um verdadeiro retrocesso institucional. É como se tivéssemos dado um salto para trás, desfazendo duas décadas de avanços tecnológicos e de controle fundiário.

À luz da nova redação conferida ao art. 10 do decreto 4.449/02, pelo decreto 12.689/25, constata-se que o texto normativo posterga expressamente a exigência de identificação georreferenciada - tanto do levantamento quanto da certificação - até 21/10/2029. Ao dispor que "a identificação da área do imóvel rural (...) será exigida (...) a partir de 21/10/2029", o decreto deixa inequívoco que, até essa data, não há obrigação jurídica de promover o levantamento geodésico para os atos registrais mencionados (transferência, desmembramento, parcelamento ou remembramento).

Trata-se, portanto, de uma dispensa expressa e temporalmente delimitada, que impede a imposição de exigências técnicas não previstas no texto normativo. Qualquer interpretação que pretenda restabelecer a obrigatoriedade de levantamento antes do termo legal viola o princípio da legalidade estrita (art. 5º, II, da CF/88), ao impor ao particular uma obrigação que o próprio decreto expressamente afastou. Em outras palavras, a literalidade do dispositivo conduz à conclusão de que, até 21/10/2029, não se exige levantamento geodésico nem certificação para fins registrais, devendo o oficial de registro de imóveis limitar-se à análise documental ordinária, sob pena de extrapolar sua competência legal.

Nesse contexto, qualquer imóvel rural, ainda que não tenha observado os prazos anteriormente fixados, poderá ser transferido, remembrado ou desmembrado sem a necessidade de levantamento e certificação pelo INCRA. Em essência, o decreto suspende o próprio sistema de rastreabilidade territorial, abrindo um hiato normativo que fragiliza o controle técnico e a coerência cadastral construída ao longo dos últimos vinte anos.

Esse ineditismo normativo precisa ser revisto com urgência, pois não há razoabilidade em dispensar um controle técnico e fiscalizatório tão relevante, justamente vinte e quatro anos após a edição da lei 10.267/01, que introduziu o georreferenciamento no ordenamento jurídico. Além disso, cumpre lembrar que, historicamente, apenas os imóveis de pequeno porte foram excepcionalmente dispensados da exigência - jamais o conjunto total das propriedades rurais, como agora estabelece o novo decreto.

8. O provimento 195/25 do CNJ. Mapa dos imóveis

Contudo, é importante frisar em 3/6/25, o CNJ editou o provimento 195, instituindo o SIG-RI - Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis e o IERI - Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis.

Esse provimento exige que os oficiais de registro de imóveis passem a alimentar dados geoespaciais, vinculando matrículas a geometrias certificadas e interoperáveis com o SIGEF e outros cadastros. Trata-se de verdadeira revolução paradigmática: o registro imobiliário deixa de ser apenas textual e passa a ter dimensão geoespacial integrada.

A implantação do MAPA - Mosaico de Apoio à Regularização de Atos reforçará essa mudança, ao exigir que os registros utilizem plataforma georreferenciada obrigatória. Assim, os oficiais assumem papel ativo na governança territorial, e não apenas documental.

Desta forma, ainda que persista o decreto atualmente em vigor, por força do poder normativo do CNJ, continuará sendo obrigatório, ao menos, o levantamento georreferenciado, de modo que os oficiais de registro de imóveis possam qualificar adequadamente os atos submetidos a registro.

9. Conclusão

O percurso do georreferenciamento no Brasil revela a lenta, porém irreversível, transição de um sistema fundiário desordenado para um modelo de governança territorial digital, ancorado na precisão técnica e na interoperabilidade institucional. A lei 10.267/01 representou o marco inaugural dessa transformação, e, desde então, o país avançou significativamente na integração entre Direito, tecnologia e gestão pública.

A criação do SIGEF foi o divisor de águas que consolidou essa modernização, permitindo a automação da certificação e a integração de bases cadastrais, ambientais e registrais. O resultado foi um salto de eficiência, transparência e segurança jurídica, que possibilitou avanços inéditos em políticas públicas - do combate ao desmatamento à rastreabilidade das propriedades rurais.

Entretanto, o decreto 12.689/25 introduziu um ponto de inflexão preocupante. Ao suspender não apenas a certificação, mas também o próprio levantamento geodésico, o texto normativo esvaziou o controle técnico conquistado em mais de duas décadas. Ainda que a intenção declarada seja aliviar custos e simplificar exigências para pequenos produtores, o efeito prático é de retrocesso institucional, reabrindo brechas históricas de insegurança e informalidade fundiária.

Não obstante, a normatividade do CNJ - especialmente após o provimento 195/25 - garante que a lógica do georreferenciamento continue viva e vinculante, ao menos no âmbito dos registros públicos. A implantação do SIG-RI e do IERI-e, interoperáveis com o SIGEF, consolida a transição para um registro imobiliário com base geoespacial, em que cada matrícula corresponde a uma geometria territorial certificada e verificável.

Assim, mesmo diante das lacunas do novo decreto, o georreferenciamento permanece como pilar técnico e jurídico indispensável da regularização fundiária brasileira, não apenas por razões cadastrais, mas como instrumento de cidadania, de proteção ambiental e de efetivação da função social da propriedade.

O futuro da política fundiária dependerá, portanto, de uma reconciliação entre eficiência administrativa e segurança jurídica, resgatando o equilíbrio originalmente proposto pela lei 10.267/01 e reafirmando o papel do SIGEF e dos registros de imóveis como elementos centrais da governança territorial do Estado brasileiro.

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1 SANTOS, Marcos Alberto Pereira. Georreferenciamento: dispensa da anuência dos confrontantes. Revista Anoreg Brasil, Brasília, 2023. Disponível aqui. Acesso em: 24 out. 2025.

2 SANTOS, Marcos Alberto Pereira. Georreferenciamento - A exigibilidade indevida da certificação pelo INCRA. Diário das Leis, disponível aqui.

3 Exemplo: TRF-1, Processo nº 2007.36.00.009567-3/MT, que determinou ao INCRA a certificação de georreferenciamento em 15 dias, sob pena de multa.

4 BRASIL. INCRA. Sistema de Gestão Fundiária já certificou 1 milhão de imóveis rurais. Disponível aqui.

5 BRASIL. INCRA. Portaria nº 2.502/2022 - 2ª edição do Manual Técnico para Georreferenciamento. Disponível aqui.

6 BRASIL. Presidente em exercício amplia em quatro anos a obrigação de georreferenciamento em propriedades rurais. Agência Planalto, Brasília, 21 out. 2025. Disponível aqui.